ملكية المنزل تتقلص ، والتأجير الخاص لا يعمل – ماذا بعد؟

بعد فترة وجيزة من الأزمة المالية العالمية ، أدى ارتفاع أسعار المنازل خلال العقد الأول من القرن الحادي والعشرين إلى تحويل العقارات السكنية إلى أكبر الأصول الرأسمالية وأفضل استثمار طويل الأجل في العالم. في نفس الفترة ، انخفضت معدلات إشغال المالك في جميع أنحاء المملكة المتحدة والولايات المتحدة وأستراليا. الآن ، ولأول مرة منذ 50 عامًا ، تستأجر نسبة متزايدة من الأسر في هذه البلدان.

لقد انسحبت بعض الأسر في كل فئة عمرية من الملكية بسبب التكاليف والمخاطر غير المستدامة ، ولكن يتم تسعير الشباب على وجه الخصوص مع تقلص القطاع. في المملكة المتحدة ، انخفضت معدلات الملكية بين 25-34 عامًا إلى النصف إلى 30٪ في أقل من عقدين.

يبدو الأمر وكأنه نهاية حقبة. يتحدث الخبراء بالفعل عن “ملكية ما بعد المنزل” ، مع الإيجار الخاص كبديل للانتقال – حتى في المملكة المتحدة ، حيث لعب الإسكان الاجتماعي (المجلس) دورًا مركزيًا في السابق.

يعد مشروع قانون إصلاح المستأجرين الذي طال انتظاره بتحسين ظروف المستأجرين ، وذلك في المقام الأول من خلال التخلص من عمليات الإخلاء بدون خطأ. لكن هذا لن يكفي لإصلاح مشكلة انخفاض العرض والجودة ، أو ارتفاع الأسعار ، التي تحدد القطاع الخاص المستأجر اليوم.

تضاعف حجم قطاع الإيجارات الخاصة في المملكة المتحدة منذ منتصف التسعينيات ، ويستوعب حوالي 4.5 مليون (واحد من كل خمسة) أسرة. ومع ذلك ، فإنها لم تحقق أداءً جيدًا من حيث جودة المساكن والعرض والتكلفة.

لطالما كان الإيجار الخاص من اختصاص الشباب والمتنقلون: حتى اليوم ، فإن خمسي المستأجرين أقل من 35 عامًا. ومع ذلك ، مقارنةً بما كان عليه الحال قبل 20 عامًا ، أصبح المستأجرون من القطاع الخاص أكبر سناً الآن ، وذوي دخل منخفض ، ومن المرجح أن يعيشوا مع أطفال . قد يكون القطاع قد توسع لكنه لم يتكيف مع احتياجات هذه الديموغرافية الجديدة.

علاوة على ذلك ، تم بناء ثلث المنازل المستأجرة للقطاع الخاص قبل عام 1919 ، وربعها الآن أقل من عتبة الحكومة “للمنازل اللائقة”. الأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 55 عامًا والذين لديهم القليل من المدخرات أو الاستثمارات ، والمعرضين لفقر الوقود ، يعيشون بشكل غير متناسب في هذه العقارات. كما يؤوي قطاع الإيجارات الخاص 1.6 مليون طفل ، غالبًا في منازل رطبة ، متعفنة ، شديدة البرودة ، ومزدحمة ، وبأقل مستوى من الأمان.

العرض والطلب

بالإضافة إلى التحدي المتمثل في الجودة والحالة ، هناك مسألة التوريد. يهيمن ملاك العقارات الصغار على قطاع الإيجارات الخاص في بريطانيا الذين انجذبوا إلى طفرة الشراء للتأجير التي أعقبت عام 1990. ومع ذلك ، أدت التغييرات الضريبية والتنظيمية إلى كبح هذا الاتجاه ، ويخطط ثلث هؤلاء الملاك الآن لبيع أو تقليل حجم محافظهم الاستثمارية.

مع ارتفاع الطلب على الإيجارات أيضًا ، تراجعت قوائم الإيجارات بنسبة 40 ٪ وفقًا لمعايير ما قبل الوباء ، مما تسبب في حدوث فوضى في السوق ، مع وجود طوابير طويلة لمشاهدة الحروب والعطاءات مما زاد من التكاليف.

إن الزيادات في الإيجارات على مستوى أوروبا ، والتي تؤثر على كل ديموغرافية ، ملحوظة بشكل خاص في المملكة المتحدة ، حيث نمت بنسبة 17٪ تقريبًا في السنوات الثماني حتى ديسمبر 2022. وكانت الزيادة الأخيرة (4.2٪ حتى نهاية العام الماضي) هي الأكبر منذ مكتب أطلقت الإحصاءات الوطنية مؤشر أسعار الإيجارات في عام 2016.

ينفق المستأجرون من القطاع الخاص الآن نسبة أعلى من دخولهم على الإسكان أكثر من أي مجموعة حيازة أخرى. يكافح واحد من كل أربعة من أجل الدفع ، وثلثا الأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 65 عامًا يقللون من الضروريات.

إنعاش القطاع الإيجاري الخاص

هناك استياء متزايد من جودة وتكلفة وتوريد وإدارة المساكن المؤجرة الخاصة. مع تراجع الملاك الصغار ، فإن كل الأنظار تتجه إلى نمو كبار الملاك من الشركات التي أثبتت محافظها العقارية الموسعة أنها جذابة للمستثمرين المؤسسيين مثل صناديق التقاعد وشركات العقارات المدرجة وصناديق الاستثمار العقاري السكنية.

يهدف ملاك الشركات إلى إضفاء الطابع المهني على القطاع وتنميته ، في نهاية المطاف ، ربما ، من خلال الشراء بالجملة للتأجير. لكن الاتجاه الحالي هو البناء من أجل الاستئجار ، والذي يعد بمزاوجة الاستثمار المسؤول اجتماعيًا وبيئيًا مع عائدات إيجارية ثابتة ومكاسب رأسمالية طويلة المدى.

هذا النمط من التأجير يستهوي بشكل خاص الشباب ذوي الدخل المرتفع الذين تم منعهم من الملكية بسبب متطلبات الودائع العالية – “السجناء المستأجرين” الذين يمكنهم دفع قسط مقابل السكن مع وسائل الراحة والخدمات على غرار الفنادق. والبعض الآخر لا يحالفهم الحظ.

علاوة على ذلك ، لا يوجد حل سريع للإمداد. في أحسن الأحوال ، سيشكل البناء للتأجير 8٪ من القطاع الخاص المؤجر بحلول أوائل 2030. ولا توجد أخبار جيدة عن القدرة على تحمل التكاليف. في أمريكا الشمالية ، قام أصحاب الشركات الكبيرة (العالمية) بتوسيع محافظهم عن طريق زيادة الإيجارات والرسوم والإيرادات الإضافية وكذلك عن طريق زيادة العرض. أثيرت مخاوف أيضًا في المملكة المتحدة ، بينما صوت سكان برلين بشكل حاسم ضد نموذج الشركة هذا.

ماذا بعد؟

إذا كان الإيجار الخاص لا يمكن أن يعوض تراجع شغل المالك ، فهل هناك شيء أكثر إبداعًا على الطاولة؟

لا بد من الاستثمار في الإسكان الاجتماعي ، وهو ما دافعت عنه المملكة المتحدة منذ جيل مضى. إن إعادة تنشيط الرؤية والقيم التي قادت هذه الحركة هي بالتأكيد الطريقة الوحيدة لمعالجة الأزمة الحالية المتمثلة في التشرد والقدرة على تحمل التكاليف. بشكل عام ، فإن فكرة الإسكان وفقًا للحاجة ، وليس مجرد القدرة على الدفع ، تجتذب حماسة متجددة عبر منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية.

ثانيًا ، يعاني صغار الملاك من التكاليف والتغييرات التنظيمية. لماذا لا تحفزهم على البيع لمقدمي الخدمات غير الربحيين ، وتنويع وتوسيع حركة إسكان مجتمعية مهمة؟ إذا خصصت الشركات أيضًا المزيد من محافظها الاستثمارية للقدرة على تحمل التكاليف ، فقد تكون هناك فرصة أخرى لإصلاح تأجير المساكن بطريقة تعطي الأولوية لرفاهية المستأجر ودعمه.

من ناحية أخرى ، تتطلع كل من الحكومة والمعارضة إلى “شراء جيل جديد”. وتحقيقا لهذه الغاية ، قام أحد البنوك بالفعل بإعادة تقديم الرهون العقارية بنسبة 100٪. لكن ملكية المنازل على الطراز القديم ربما تكون قد انقضت. لقد طال انتظار إعادة التفكير.

ماذا لو ، على سبيل المثال ، كان جزء بسيط من ارتفاع أسعار المنازل مقطوعًا إلى شرائح عالية ويستخدم للحفاظ على مخزون الإسكان وإزالة الكربون منه وإثباته في المستقبل؟ ماذا لو تم وضع أصحاب المنازل على أنهم شاغلون مؤقتون للممتلكات المبنية للإشراف بدلاً من الحيازة؟ يمكن تمويل مثل هذه التحولات عن طريق إصلاح الوضع الضريبي غير المتسق للإسكان ، وهو بحد ذاته خطوة مهمة نحو مستقبل أكثر عدلاً وشمولية.

اقرأ المزيد: الإيجار أو الشراء: هل الهوس البريطاني بملكية المنزل يؤتي ثماره؟