4 طرق لخفض الإيجار وبناء المنازل بشكل أسرع من صندوق الإسكان بقيمة 10 مليارات دولار

يعد وزير الخزانة جيم تشالمرز أول من أعلن الحرب منذ عقود على ما يسميه “ألم ارتفاع الإيجارات”.

احتوت ميزانيته الأولى ، في تشرين الأول (أكتوبر) ، والثانية هذا الشهر ، على مجموعة من الإجراءات المصممة لمنع الإيجارات من “تجاوز السقف”. إلى حد بعيد ، كان أكبرها – الرائد – هو صندوق إسكان أستراليا المستقبلي بقيمة 10 مليارات دولار أسترالي لتمويل الإسكان الاجتماعي وبأسعار معقولة.

إذا كنت تعتقد أن فكرة بناء صندوق بدلاً من بناء منازل تبدو غريبة ، فمن المحتمل أنك تفكر بنفس الطريقة في صندوق الأبحاث الطبية المستقبلية ، أو صندوق المستقبل للجفاف ، أو صندوق الاستعداد لمواجهة الكوارث أو صندوق المستقبل بقيمة 250 مليار دولار ، والذي تم إنشاؤه لدفع معاشات الخدمة العامة والدفاع.

كانت هذه كلها أفكارًا سابقة للحكومة الائتلافية – تم السخرية من أمثالها في قناة ABC TV The Hollowmen. في عام 2008 ، تم إنشاء “صندوق الوقف الدائم” بقيمة 150 مليار دولار ، والذي تم إنشاؤه ليس لغرض معين سوى “مواجهة التحديات المستقبلية لهذه الأمة”.

أستطيع أن أفكر في أربعة أشياء على الأقل من شأنها أن تفعل أكثر لكبح الإيجارات أكثر من صندوق حزب العمال البالغ 10 مليارات دولار – وأحدها سيفعل ذلك بشكل أسرع.

10 مليارات دولار ، لكنها خارج الميزانية وغير منفقة إلى حد كبير

العبقرية (السياسية) لهذه الأنواع من الأموال هي أنها تجعلها تبدو كما لو كنت تنفق الكثير ، دون الحاجة إلى إنفاق الكثير على الإطلاق.

إن مبلغ العشرة مليارات دولار (أو أي شيء يذهب إلى الصندوق) لا يتم “إنفاقه” في الواقع فيما يتعلق بالميزانية. فهي لا تخرج من فائض الموازنة ولا تزيد من عجز الموازنة لأنها تبقى بيد الحكومة.

يمكن اعتبار الصندوق على أنه خيال. تظل الأموال في أيدي الحكومة حتى يتم إنفاق جزء منها ، باستثناء أنه بينما في أيدي الحكومة ، يتم استثمارها في سوق الأوراق المالية وأماكن أخرى لمحاولة كسب عائد.

لكنها لا تعمل دائمًا. خلال عام 2022 ، عاد صندوق المستقبل الناجح إلى الوراء.

عندما جاء حزب العمال بفكرة صندوق الإسكان الأسترالي المستقبلي في عام 2021 ، بدا الأمر رهانًا أكيدًا. يمكن للحكومات الاقتراض “بمعدلات فائدة منخفضة للغاية” والعوائد على الاستثمارات كانت جيدة.

من أجل “حماية رصيد الصندوق” ، حددت الحكومة عمليات السحب إلى 500000 دولار سنويًا ، مما يعني أن التزامًا أقل وضوحًا بإنفاق ما يصل إلى 500000 دولار سنويًا كان سيحقق نفس القدر.

إن رد وزيرة الإسكان جولي كولينز على هذا النقد هو القول إن إنشاء صندوق – “وعد دائم” – سيحمي الإنفاق على الإسكان من “نزوات الحكومات المستقبلية”

ومع ذلك ، فإن التشريع يقول إن كل جزء من الإنفاق من الصندوق سيتطلب موافقة حكومية رسمية.

سبب آخر للحد من المبلغ الذي يمكن إنفاقه كل عام (بصرف النظر عن حماية رصيد الصندوق) هو أن هناك قيودًا عملية على مدى سرعة بناء المنازل.

حدود السرعة التي يمكن بها بناء منازل جديدة

هناك حقيقة غريبة حقًا وراسخة عن بناء المنازل الأسترالية وهي أنه لا يتم إنجازه بسرعة أكبر. إذا عدت إلى التسعينيات أو الثمانينيات أو حتى السبعينيات ، فستجد أن عدد المنازل المنجزة كل ربع هو تقريبًا ما هو عليه اليوم ، بين 22000 و 29000.

يختلف عدد المنازل قيد الإنشاء بشكل كبير. في بعض الأحيان كان منخفضًا ، ووصل في أواخر العام الماضي إلى أعلى مستوى له على الإطلاق. لكن يبدو أن عدد المنازل المنجزة يتسم بالتردد بنفس المعدل بغض النظر. كل ما يفعله بدء المزيد من الإنشاءات هو تأخير أوقات البناء.

إنه نفس الشيء بالنسبة للوحدات التي يصنفها مكتب الإحصاء على أنها “سكنية أخرى”. العدد الذي يتم الانتهاء منه كل ربع سنة ليس أعلى مما كان عليه قبل عقد من الزمان ، لكن الرقم قيد الإنشاء ارتفع أعلى بكثير.

كل ما سيفعله تمويل أكثر من عدد صغير من الإنشاءات الإضافية سنويًا هو دفع تكاليف البناء إلى أعلى ودفع أوقات الانتهاء.

قد يكون حزب الخضر الأسترالي محقًا في معارضة حيلة “الصندوق” ، لكن من المحتمل أن يكونوا مخطئين في اقتراح إنفاق أكثر بكثير سنويًا من مبلغ 500.000 دولار الذي تعد به الحكومة و 30.000 منزل إضافي على مدى خمس سنوات تقول إنها ستقدمها.

أستطيع أن أفكر في أربعة أشياء على الأقل من شأنها تقييد الإيجارات أكثر من الصندوق ، أحدها قدمه تشالمرز في الميزانية ، وإن كان بجرعة صغيرة.

1. زيادة المساعدة في الإيجار

تبلغ “أكبر زيادة منذ أكثر من 30 عامًا” في مساعدة الكومنولث الإيجارية 16 دولارًا في الأسبوع.

سيساعد 1.3 مليون حامل بطاقة الامتياز الذين يحصلون عليها. لكن هذا ليس كثيرًا ، وليس كثيرًا في المستقبل ، لأن تشالمرز لم يتصرف بناءً على توصية لجنته الاستشارية للاندماج الاقتصادي لزيادة الإيجارات بما يتماشى مع الإيجارات المدفوعة بالفعل ، بدلاً من مؤشر أسعار المستهلك.

ربما كان تشالمرز قلقًا من أن الزيادة الكبيرة في المساعدة على الإيجارات كانت ستؤدي إلى ارتفاع الإيجارات ، ولكن هناك طريقة للتعامل مع ذلك.

2. الحد من زيادة الإيجارات

التحكم في الأسعار ليس شيئًا غير شائع. في معظم الولايات ، فإن الزيادات في الأسعار التي يمكن فرضها علينا مقابل الكهرباء والغاز والمياه محدودة بموجب اللوائح. في إقليم العاصمة الأسترالية ، الزيادات في الإيجارات مقيدة باللوائح.

الحد الأقصى للزيادة المسموح بها هو 110٪ من الزيادة السنوية الأخيرة في إيجارات كانبرا التي تم الإبلاغ عنها لمكتب الإحصاء. في العام حتى مارس ، ارتفعت إيجارات كانبرا بنسبة 5.54٪ ، مما جعل الحد الأقصى للزيادة المسموح بها 6.1٪.

إنه يعمل بشكل جيد ، ولا يبدو أن مالكي العقارات في كانبيرا قد انسحبوا من السوق. من بين عواصم أستراليا ، يعد معدل الإيجارات الشاغرة في كانبيرا هو الأعلى.

3. رشوة الدول والمجالس لإعادة تقسيم الأرض

خيار آخر هو تقديم مدفوعات الحوافز لحكومات الولايات والحكومات المحلية التي تحرر أنظمة التخطيط الخاصة بها وتبني المزيد من المساكن.

المدفوعات المشروطة ليست جديدة. قدم الكومنولث مدفوعات خاصة للدول التي كانت تتماشى مع أجندة تحريرها لمدة عقد تقريبًا من منتصف التسعينيات.

4. قصر التروس السلبية على البنيات الجديدة

تدفع المديونية السلبية والمعدل الميسر لضريبة أرباح رأس المال المصاحبة لها الأستراليين إلى أن يصبحوا أصحاب عقارات. لكن إذا اشتروا منازل قائمة للقيام بذلك ، فإنهم لا يفعلون أكثر من تحويل المنازل التي يسكنها مالكوها إلى منازل مستأجرة.

إن الحد من الاستغلال السلبي للمنازل المبنية حديثًا – كما وعد حزب العمال في عام 2019 – سيجعلهم يمولون المباني الجديدة.

في حين أنه من الصحيح أن الحصول على المزيد من الأستراليين في منازل ميسورة التكلفة ليس بالأمر السهل ، إلا أن بعض ما نحتاج إلى القيام به هو أمر بسيط ومباشر. يمكننا أن نفعل ما هو أفضل من صندوق كبير الحجم.

اقرأ المزيد: الحجة الملحة لصندوق مستقبلي للإسكان الاجتماعي