سوف يتفاقم تجميد الإيجار وحدود الإيجارات ، ولن يحل أزمة الإيجارات في أستراليا

ارتفع متوسط ​​إيجارات المساكن في جميع أنحاء أستراليا بنحو 10٪ سنويًا حتى فبراير 2023 للإيجارات الجديدة ، وأقل قليلاً من الإيجارات الحالية.

إلى جانب الزيادة السريعة في أسعار الفائدة والارتفاعات في الأجور التي لا تواكب التضخم ، فإن هذا يضع ضغطًا كبيرًا على محفظة الأسرة العادية ، مما يؤدي إلى دعوات لتحسين ظروف سوق الإيجارات.

إقرأ المزيد: ما الذي يجب أن تفعله الإستراتيجية الوطنية من أجل توفير ما يكفي من الإسكان الميسور التكلفة والقضاء على التشرد؟

يرفض الخضر تمرير مشروع قانون الإسكان الأسترالي المستقبلي بقيمة 10 مليارات دولار لتوفير المزيد من الإسكان المجتمعي ما لم تدعم الحكومة الفيدرالية إدخال ضوابط الإيجار. ولكن هل يعتبر تجميد الإيجار علاجًا بسيطًا لكل الأمراض؟

استخدمت أستراليا ضوابط الإيجارات بشكل فعال خلال الحربين العالميتين. ومع ذلك ، فقد تم استخدامها في بلدان أخرى دون نجاح كبير. باستخدام المبادئ الاقتصادية الأساسية ، هناك أدلة على تجميد تفاقم عدم المساواة وتقليل التوافر بالفعل.

جعل السوق أسوأ وليس أفضل

الإيجارات ، من الناحية الاقتصادية ، هي منتج. لصنع منتج عالي الجودة للسوق ، يستثمر المنتج – المالك – مبالغ كبيرة من المال في البناء والصيانة لتلبية الحد الأدنى من المعايير التشريعية للعقارات المؤجرة. كما يتعين عليهم تغطية الأرض وضريبة الدخل والتأمين وتكاليف الرهن العقاري.

من المتوقع أن يغطي الإيجار من عقار هذه النفقات بمتوسط ​​عائد استثمار يتراوح بين 3٪ و 7٪. بمجرد أن يتم تجميد الإيجار ويبدأ العائد على الاستثمار في الانخفاض – في بعض الحالات إلى السلبية – سيقلص الملاك ما يعتبرونه الإنفاق التقديري.

اقرأ المزيد: البناء بالطرق القديمة نفسها لن ينهي أزمة السكن. نحن بحاجة إلى الابتكار لتعزيز الإنتاجية

يمكن أن يؤثر هذا على الإنفاق على الصيانة لأن جميع النفقات الأخرى ثابتة. ثم يُسمح بعد ذلك للبيوت بالتدهور ، مما يؤدي إلى بيع أصحاب العقارات أو سحبها من سوق الإيجار طويل الأجل.

تُظهر التجربة في الولايات المتحدة كيف يسمح أصحاب العقارات لبعض المنازل بأن تصبح غير صالحة للسكن حتى يتمكنوا عن طريق الاحتيال من الحصول على مدفوعات التأمين عن الأضرار التي لحقت بالممتلكات.

سيحاول الملاك عديمي الضمير أيضًا تجاوز الحد الأدنى من معايير تأجير العقارات من خلال عرض عقاراتهم بإيجارات أعلى من السوق ، والاستفادة من ارتفاع الطلب وانخفاض المخزون.

جني الأموال من السوق السوداء

الترويج لعطاءات الإيجار فوق السعر الثابت سوف يتفاقم فقط إذا كان هناك تجميد للإيجارات تفرضه الحكومة. في حين تم حظر مزايدة الإيجار في بعض الولايات بما في ذلك نيو ساوث ويلز وفيكتوريا ، إلا أنها لا تزال منتشرة على نطاق واسع.

ثم هناك منطقة رمادية حيث يبدو أن وكلاء العقارات وأصحاب العقارات يلتزمون بالقانون من خلال عدم طلب العطاءات ، لكنهم يقبلون عن طيب خاطر العروض التي تزيد عن السعر المعلن من المستأجرين اليائسين لتأمين الممتلكات.

نظرًا لصعوبة إخلاء المستأجرين ، وعدم تغطية تجميد الإيجار التكاليف ، فقد يعتقد الملاك أن دفع قسط التأمين له ما يبرره. نظريًا ، يبدو أن الإيجار الذي يتم دفعه معقول ويتوافق مع التجميد الذي فرضته الحكومة.

لكنه يوفر أيضًا للمالك نقودًا غير خاضعة للضريبة. يتدفق هذا إلى قطاع البناء حيث سيقدم التجار خدماتهم بكل سرور مقابل النقود ، وبالتالي توسيع السوق السوداء.

اقرأ المزيد: لن تنهي الإستراتيجية الوطنية للإسكان ظاهرة التشرد بدون إسكان داعم

إن أسباب نقص المعروض من العقارات طويلة الأمد ، وقد تفاقمت العديد من الأسباب بسبب جائحة COVID. وشملت هذه التأخيرات في توريد المواد ، وزيادة التكاليف والتغيرات في أنواع المساكن المفضلة. أدت السياسات الحكومية المتعلقة بالإفراج عن الأراضي وعمليات الموافقة المطولة للمباني الجديدة إلى زيادة مشكلة العرض.

عواقب أخرى غير مقصودة

العائلات المتصارعة هي الأكثر حرمانًا في سوق الإيجار لأن الملاك يفضلون شغل ممتلكاتهم من قبل محترفين ليس لديهم أطفال. في كثير من الأحيان ، يكون من الأسهل على المالكين تحصيل أقساط تحت الطاولة لهذه المجموعة التي تم صرفها على استعداد للدفع للحصول على عقار معين.

تم الإبلاغ عن هذه الزيادة في الفصل الاجتماعي في بريطانيا ، حيث يختار الملاك المستأجرين من المجموعة الاجتماعية والاقتصادية المفضلة لديهم. يؤدي هذا إلى زيادة فترات انتظار العقارات “المجمدة الإيجارية” ، مما يجبر الأفراد اليائسين – عادة أولئك الذين هم بالفعل الأكثر حرمانًا – على الاستئجار بشكل غير قانوني من خلال السوق السوداء.

يؤدي هذا إلى تفاقم الانقسام بين الأثرياء المطلعين على السوق والعاطلين عن العمل والمهاجرين والشباب وغيرهم من المستأجرين المحرومين. يؤدي نقص الإيجارات الناتج عن ذلك إلى تفاقم نقص العمال في بعض المناطق ويمكن أن يخلق جيوبًا من العنف المتزايد والجريمة التي تفرزها الأسواق السوداء الخفية غير الخاضعة للرقابة.

اقرأ المزيد: تأجيل تشريع صندوق الإسكان الحكومي بسبب تحالف الخضر

في حين أن تجميد الإيجارات قد يبدو طريقة بسيطة لزيادة القدرة على تحمل تكاليف المساكن المؤجرة ، فإن العواقب غير المقصودة لأي خطوة من هذا القبيل سيكون لها تأثير سلبي طويل الأجل على التوافر الإجمالي لمخزون المساكن المؤجرة ، مما يقلل من جودة الإسكان ويزيد السوق السوداء في مساكن الإيجار.

تشير التجربة العالمية إلى أن تحسين العرض ، من خلال تخفيف قيود البناء وإلغاء الروتين للتطورات الجديدة ، من المرجح أن يكون أداة سياسية أكثر فعالية في أستراليا. تحتاج المجالس المحلية وحكومات الولايات إلى تبسيط وتسريع عملية الموافقة على التطورات الجديدة في نفس الوقت الذي يتم فيه تخفيض الضرائب على العقارات المؤجرة ، أثناء البناء وما بعده.