لماذا لم يكن تقسيم الأراضي فعالاً لتحسين الكثافة الحضرية

منذ ما يقرب من قرن من الزمان ، كان تقسيم المناطق هو الأداة الرئيسية التي يستخدمها مخططو المناطق الحضرية للتأثير على كيفية نمو مدننا وتغيرها. نظر بحثنا المنشور حديثًا في ما إذا كان تقسيم المناطق فعالًا في توجيه أنماط النمو الحضري الجديدة.

تختلف مخططات تقسيم المناطق ، ولكنها تتكون عمومًا من خريطة تصنف الأرض إلى مناطق ورمز يوضح الأنشطة المسموح بها في كل منطقة.

لقد وجدنا ببساطة أن إعادة تقسيم الأرض للحصول على كثافة أعلى لا يكفي لتحويل الأحياء منخفضة الكثافة والمرتكزة على السيارات إلى أحياء متعددة الاستخدامات ويمكن المشي فيها كما هو متصور في مخططات التخطيط لدينا.

اقرأ المزيد: مطلوب شقق عائلية. لكن ماذا تريد العائلات من الشقق؟

نموذج ما بعد الحرب لتوجيه النمو

تطورت تقسيم المناطق المعاصرة حقًا بعد الحرب العالمية الثانية. نمت المدن الأسترالية بسرعة خلال هذه الفترة.

خلقت مجموعة من المصالح العقارية الكبيرة ومجال التخطيط الحضري الناشئ ضواحي منخفضة الكثافة تتمحور حول السيارات. دعت الخطط العمرانية إلى تقسيمات موحدة واستخدامات الأراضي وهندسة الشوارع والبنية التحتية.

تميزت التنمية الحضرية إلى حد كبير بالمنازل المنفصلة في الضواحي السكنية. فصلت شبكات الطرق الكبيرة هذه الضواحي عن المناطق التجارية والصناعية في المدينة.

تقدم سريعًا إلى أواخر الثمانينيات وبدأت العديد من المدن في إدخال آليات التخطيط لتقييد التوسع الخارجي. سمحت التغييرات في تقسيم المناطق بزيادة الكثافة ومزيج من استخدامات الأراضي. كان الهدف هو تشجيع إعادة تطوير المناطق الحضرية القائمة.

اقرأ المزيد: كيف خططنا بطريق الخطأ للهجر من مدننا

ماذا نظرت الدراسة؟

سعى بحثنا إلى فهم كيفية عمل هذا التقسيم الجديد ، بهدف زيادة الكثافة الحضرية ، في الممارسة العملية. أردنا استكشاف كيف تؤثر الاختلافات في تخطيطات الأحياء على النتائج.

لمعرفة ذلك ، قمنا بمقارنة إعادة تطوير ستة أحياء على مدار 70 عامًا. يحتوي كل حي على تقسيم للمناطق يسمح ببناء شقق شاهقة. لكن الأحياء الستة لها أنماط مختلفة من الشوارع وقطع الأرض وأنماط استخدام الأراضي. هذا لأن بنائهم الأولي حدث في فترات مختلفة.

تضمنت مناطق الدراسة: الضواحي الداخلية ذات النمط الشبكي. الضواحي الداخلية والوسطى التي تم تعديلها لتناسب مشاريع الطرق السريعة وتوسيع الطرق ومراكز التسوق الكبيرة ؛ والضواحي المبنية بالطرق السريعة والشوارع التي تتبع الخطوط المنحنية ومراكز التسوق في البداية.

نظر بحثنا إلى المدينة من خلال ثلاثة مستويات: شبكة الشوارع ، وقطع الأراضي ، وآثار أقدام المباني.

ماذا وجدت الدراسة؟

وجدنا أن شبكات الشوارع كانت مستقرة ، باستثناء مشاريع الطرق السريعة التي تقودها الحكومة. غالبًا ما يتطلب التعطيل واسع النطاق لشبكات الشوارع أعمال سلطة علنية من أعلى إلى أسفل. هذا يمكن أن يغير بشكل أساسي النسيج الحضري للحي – طريق سريع يقطع منطقة دراسة واحدة إلى النصف.

وجدنا أنه تم إعادة تكوين حدود الطرود من أجل التنمية الجديدة. تم تقليل حجم الطرد لمعظم الاستخدامات ، باستثناء الخدمات التجارية مثل مراكز التسوق.

وجدنا انخفاضًا في الهياكل المبنية بمرور الوقت ، ولكن زيادة في حجمها. كان هذا بسبب المباني الكبيرة التي حلت محل الأكواخ والشركات الصغيرة. زيادة المساحة الإجمالية التي تغطيها المباني بشكل كبير.

اقرأ المزيد: لماذا تفشل سياسة المدينة الخاصة بـ “حماية الفناء الخلفي لبريسبان”

كانت بعض الأحياء أكثر قدرة على التكيف مع إعادة التطوير من غيرها. كانت الأحياء الأقل ارتباطًا ذات الطرق السريعة الكبيرة والطرق المسدودة ، بما في ذلك تلك القريبة من وسط المدينة ، لديها زيادات أقل في الكثافة من الأحياء ذات شبكات الشوارع الشبيهة بالشبكة.

اقرأ المزيد: الطريق إلى اللامكان: لماذا يعتبر طريق مسدود الضواحي طريقًا مسدودًا للتخطيط الحضري

الحماية على ما يسمى منازل الشخصيات والحملات الناجحة ضد تقسيم المناطق من أجل تنوع الإسكان تعني أن المباني متعددة العائلات مثل الشقق كانت مركزة في مناطق محددة ، غالبًا بجوار المناطق منخفضة الكثافة.

منازل الشخصيات في بريسبان هي مساكن تم بناؤها قبل عام 1947. تسمح معظم الطرود الداخلية للمدينة ببناء شقق صغيرة أو منازل تاون هاوس إذا احتفظ المشروع بالمنزل الأصلي.

ومع ذلك ، تظهر نتائجنا أن معظم الطرود التي تحتوي على منازل ذات طابع شخصي لا تزال تحتوي على منازل فقط في عام 2021. وقد يرجع ذلك إلى أن التجديدات المعاصرة للمنازل تزيد بشكل كبير من آثار المباني ، مما يترك مساحة صغيرة للمساكن الإضافية.

اقرأ المزيد: هوية مَن نحافظ عليها في المناطق السكنية ذات الطابع الخاص في أوكلاند؟

ماذا يعني هذا للتخطيط؟

تسلط النتائج التي توصلنا إليها الضوء على الحاجة إلى النظر في الشكل المبني الحالي والتخطيط الحضري عند تطبيق أهداف التكثيف المعممة.

تحتل ضواحي معظم المدن في العالم المتقدم مساحة أكبر من الأراضي مقارنة بمراكز المدن المتشابكة والأكثر كثافة – وهذه التطورات في الضواحي ليست قابلة للتكيف بشكل كبير مع التغيير.

قد لا يكون تقسيم المناطق وحده كافيًا لتحفيز إعادة تطوير الضواحي التي انفصلت وشبكات الشوارع المنحنية. قد تكون هناك حاجة إلى الاستثمار في البنية التحتية التي تعمل على تحسين اتصالات النقل إذا أريد لهذه المناطق أن تكون مواقع مرغوبة (وعملية) لزيادة الكثافة الحضرية.

اقرأ المزيد: لا داعي للتخلي عن المدن المزدحمة – يمكننا أن نجعل الكثافة أفضل بكثير