كيف تساهم الضواحي الصغيرة الثرية في مشاكل الإسكان الإقليمية

عناوين الأخبار الغريبة عن البلدات الصغيرة في منطقة خليج سان فرانسيسكو تستمر في الظهور.

حاولت First Woodside ، وهي ضاحية صغيرة يعيش فيها العديد من الرؤساء التنفيذيين في وادي السيليكون ، إعلان نفسها موطنًا لأسد الجبل للتهرب من قانون كاليفورنيا الجديد الذي مكّن مالكي منازل الأسرة الواحدة من تقسيم أراضيهم لإنشاء مساكن إضافية.

ثم حاول أثيرتون الأثرياء ، الذين يبلغ عدد سكانهم 7000 نسمة ومتوسط ​​سعر بيع منزل يبلغ 7.5 مليون دولار أمريكي ، تحديث خطة الإسكان التي فرضتها الدولة. حتى وقت قريب جدًا ، كانت نسبة 100٪ من الأراضي المخصصة للسكن في أثيرتون تسمح فقط بمنازل الأسرة الواحدة على قطع كبيرة. عندما نظر مجلس المدينة في إعادة تقسيم عدد قليل من العقارات للسماح بمنازل التاون هاوس ، تدفقت اعتراضات شديدة من السكان المحليين البارزين مثل نجم كرة السلة ستيف كاري والملياردير مارك أندريسن.

جادل أحد أعضاء المجلس بأن المدينة يجب أن “تعبر وتشرح خصوصية أثرتون … للنجاح في التقليل [the state’s] توقعات منا “.

للوهلة الأولى ، قد تبدو هذه حالات متطرفة من الامتياز ، شذوذ من ولاية كاليفورنيا الملتوية. ولكن كما يوضح كتابنا الجديد عن سياسات الإسكان ، فإن قدرة بلديات الضواحي الصغيرة على الحد من الإسكان متعدد العائلات هي القاعدة أكثر من الاستثناء.

الدور الكبير للحكومات الصغيرة في الحد من الإسكان

تعد إضافة مساكن جديدة إحدى الطرق القليلة للحد من تصاعد الإيجارات وأسعار المنازل في مناطق المترو عالية التكلفة مثل سان فرانسيسكو ونيويورك وواشنطن العاصمة. الضغط على الإيجارات لذوي الدخل المنخفض.

ومع ذلك ، قد يكون من الصعب العثور على شقق ومنازل سكنية جديدة بالقرب من الوظائف. وهذا يعني بنائها في المجتمعات القائمة ، حيث تقيد الحكومات المحلية الصغيرة في كثير من الأحيان تطوير الإسكان.

لدراسة تأثير معارضة الحكومات الصغيرة على الإسكان ، استخدمنا بيانات مسالك التعداد من مناطق المترو في كاليفورنيا لفحص تطوير الإسكان متعدد العائلات بين مسح المجتمع الأمريكي لعام 2008-2012 التابع لمكتب الإحصاء والمسح الخاص به في 2014-2018 ، وهو الوقت الذي كان فيه سوق الإسكان كان يتعافى بسرعة من الركود العظيم.

خلال هذه الفترة ، وفقًا لتقديراتنا الإحصائية ، شهدت منطقة تعداد نموذجية بحجم الحي تقع داخل مدينة يبلغ عدد سكانها 100000 نسمة تطوير 46 وحدة جديدة متعددة العائلات أكثر من منطقة تعداد مشابهة جدًا تقع داخل مدينة أصغر يبلغ عدد سكانها 30000 نسمة. بعبارة أخرى ، أضافت المدن الصغيرة ، التي عادة ما تكون ضواحي الطبيعة ، عددًا أقل بكثير من الوحدات متعددة العائلات.

قد يبدو وجود 46 شقة جديدة إضافية عددًا صغيرًا ، لكنها يمكن أن تحدث فرقًا حقيقيًا على مستوى الحي. ما يقرب من نصف مساحات التعداد في عينتنا – تضم كل منها حوالي 1200 إلى 8000 ساكن – اكتسبت خمس وحدات أو أقل متعددة العائلات.

تواجه المدن في جميع أنحاء الولايات المتحدة صراعات مماثلة

هذا النمط من المعدلات الأبطأ لتطوير الإسكان متعدد العائلات في الولايات القضائية الأصغر ليس فريدًا من نوعه في منطقة الخليج.

عندما قمنا بفحص بيانات التعداد من مناطق المترو في جميع أنحاء البلاد ، وجدنا بالمثل أن الأحياء في الولايات القضائية الصغيرة اكتسبت عددًا أقل من الوحدات متعددة العائلات. أخذنا في الاعتبار قائمة طويلة من العوامل الاقتصادية والجغرافية والديموغرافية التي يمكن أن تؤثر على معدلات نمو الأحياء ، فضلاً عن حجم الولاية القضائية.

معظم المدن الأمريكية الكبرى في المناطق عالية التكلفة – مثل بوسطن ودنفر ولوس أنجلوس – محاطة ببحر من الضواحي المستقلة الصغيرة في الغالب.

في العديد من هذه المجتمعات ، يشارك السكان بنشاط في السياسة المحلية لمحاربة الزيادات في الكثافة والسكن متعدد العائلات. نظرًا لأن مقترحات الإسكان الجديد تنحرف بعيدًا عن هذه المجتمعات الصغيرة ، فإن المساكن إما لا يتم بناؤها ، وبالتالي زيادة الإيجارات عن طريق الحد من المعروض السكني ، أو يتم دفعها إلى ضواحي بعيدة بعيدة عن معظم الوظائف.

في منطقة خليج سان فرانسيسكو ، كانت المجتمعات ذات الزيادات المرتفعة نسبيًا في الإسكان في دراستنا تميل إلى أن تكون على الهامش الحضري ، في حين أن العديد من الضواحي القريبة كانت تعاني من ركود تطوير الإسكان أو حتى انخفاض في الوحدات.

يمكن أن توفر الضواحي الداخلية مساكن أقرب إلى الوظائف

فقط لأن الضاحية صغيرة من حيث عدد السكان لا يعني أنها بعيدة عن المسار المطروق أو غير ذات صلة باقتصاد المنطقة.

على سبيل المثال ، حافظت أثرتون على تقسيمها السكني على طراز العقارات لعقود من الزمان ، في وسط منطقة غنية بالوظائف. في الواقع ، تُظهر بياناتنا أنه من بين بلديات منطقة الخليج ذات القرب الجغرافي الأفضل من العمالة ، فإن نصفها تقريبًا عبارة عن ضواحي صغيرة تضم 30000 نسمة أو أقل.

النقل هو أكبر مساهم منفرد في انبعاثات الكربون في الولايات المتحدة ، ومع ذلك ينتهي الأمر بالعديد من الناس إلى قطع مسافات طويلة لأن المساكن محدودة للغاية ومكلفة في المناطق الغنية بالوظائف. ومع ذلك ، فقد تم وضع العديد من خطط استخدام الأراضي في الضواحي الداخلية منذ عقود في عصور اقتصادية مختلفة إلى حد كبير ، ويدعي الكثيرون الآن أنهم “بُنيوا” وانتهوا من إضافة المساكن.

ما الذي يقف في الطريق؟

لماذا حجم البلدية مهم للغاية بالنسبة لعدد الشقق والشقق السكنية التي يتم بناؤها؟ بكلمة واحدة ، السياسة.

يميل أصحاب المنازل إلى أن يكونوا هم المصلحة السياسية المهيمنة في الضواحي الصغيرة. قد يشعرون بالقلق من أن المباني السكنية الأكبر أو الأكثر كثافة ستقلل من قيمة ممتلكاتهم ، أو تزيد من حركة المرور أو تضغط على البنية التحتية المحلية. يمكن أن تتضخم المخاوف بشأن حتى المشاريع الصغيرة – مثل اقتراح إنشاء 16 منزلًا بالقرب من عقار كاري في أثيرتون.

من المؤكد أن العديد من مالكي المنازل في المدن الكبرى لديهم مخاوف مماثلة. ولكن في مدينة كبيرة ومتنوعة ، غالبًا ما يتم موازنة الأصوات المناهضة للنمو من خلال المصالح المؤيدة للإسكان النشطة في سياسات المدينة ، مثل أرباب العمل الكبار أو المطورين أو اتحادات البناء أو المنظمات غير الربحية ذات الأسعار المعقولة.

وعلى الرغم من أن مجموعة متزايدة من نشطاء YIMBY – أولئك الذين يدافعون عن “نعم في حديقتنا الخلفية” – يتحركون لصالح المزيد من الإسكان ، يشعر المسؤولون المنتخبون في الضواحي عادةً بمزيد من الجدل السياسي من أصحاب المنازل القدامى أكثر من نشطاء YIMBY.

كيفية فتح المزيد من المساكن عند الحاجة

يمكن للمشرعين في الولاية إطلاق العنان لإمكانات الإسكان الجديد من خلال مطالبة الحكومات المحلية بتخفيف تقسيم المناطق للأسرة الواحدة والقيود المماثلة على استخدام الأراضي. اقترح حاكم ولاية كولورادو القيام بذلك في عام 2023 ، وأصدرت كاليفورنيا قوانين مماثلة. ومع ذلك ، يمكن أن يكون ذلك محفوفًا بالمخاطر السياسية. السيطرة المحلية على استخدام الأراضي هي عقيدة في العديد من الدول.

وصلت جهود حاكم ولاية نيويورك كاثي هوشول لسن إصلاحات استخدام الأراضي التي من شأنها دفع المجتمعات المحلية لإعادة تقسيمها إلى المزيد من المساكن إلى طريق مسدود في الهيئة التشريعية لتلك الولاية في عام 2023. وفي الوقت نفسه ، في كاليفورنيا ، تكاثرت الدعاوى القضائية التي رفعتها الحكومات المحلية والدول المجاورة للمشاريع المقترحة. وتحاول بعض المدن – مثل وودسايد ، بملاذ أسود الجبل – تفادي قواعد الدولة بشكل خلاق.

يمكن للدول أيضًا أن تخلق حوافز للحكومات المحلية للموافقة على المزيد من الإسكان. يمكن توزيع أنواع معينة من الإيرادات التي تجمعها الدولة ، مثل ضرائب المبيعات أو ضرائب البنزين ، على المجتمعات المحلية بناءً على عدد غرف النوم لكل مجتمع ، مع منح ائتمان إضافي للوحدات ميسورة التكلفة. قد يقود هذا النوع من الحوافز المسؤولين المحليين إلى النظر إلى الشقق الجديدة على أنها تعمل على تحسين النتيجة النهائية لمجتمعهم.

هناك نهج آخر يتمثل في قيام حكومات الولايات بإنشاء آليات على مستوى المترو مصممة لتمثيل احتياجات مستهلكي الإسكان في جميع أنحاء المنطقة.

يمكن للولايات أن تنشئ مجالس استئناف للإسكان على مستوى المنطقة مخولة بإعادة النظر وربما نقض القرارات المناهضة للإسكان من قبل المدن والبلدات. اتخذت ولاية أوريغون نهجًا أكثر طموحًا في أكبر منطقة حضرية فيها ، بورتلاند. أنشأ الناخبون ثم عززوا حكومة مترو انتقائية ليس فقط للتخطيط ولكن لتنفيذ الأولويات الإقليمية الرئيسية لاستخدام الأراضي.

من خلال هذه الصورة الكبيرة والسلطة ، يمكن لبورتلاند أن تضع المزيد من المساكن في المواقع التي يسهل الوصول إليها أكثر من غيرها من الوظائف والعبور مع حماية المناطق الريفية الحساسة في المناطق النائية من الزحف الذي يعتمد على المركبات. بعبارة أخرى ، يمكن أن تضع المساكن حيثما تحتاج إليها.