يمكن تحويل المساحات المكتبية الفارغة إلى مباني سكنية – لكنها لن تكون ميسورة التكلفة

منذ أن بدأ جائحة COVID-19 ، قدمت المزيد من الشركات خيارات العمل عن بعد لموظفيها ، أو حتى تحولت إلى العمل عن بُعد تمامًا – تاركة مباني المكاتب الفارغة عنصرًا أساسيًا جديدًا في العديد من المدن. في يوليو 2023 ، أعلنت وكالة التخطيط والتنمية في بوسطن عن برنامج تجريبي لتقديم حوافز لمطوري المباني الذين يحولون مباني المكاتب إلى مساكن سكنية.

كمهندسين يدرسون المباني ، أردنا معرفة ما إذا كان من الممكن تحويل هذه المساحات الفارغة إلى مباني سكنية ، وما هي العقبات التي سيواجهها المطورون.

في حين أن تحويل مباني المكاتب إلى مباني سكنية متعددة العائلات ينطوي على العديد من الاعتبارات – بما في ذلك رموز تقسيم المناطق وقيم العقارات والقضايا الهيكلية – فقد تكون بعض المباني مرشحة جيدة لهذا النوع من التحويل. إليك ما يتطلبه الأمر لإعادة تشكيل هذه المساحات.

إعادة تحديد الفضاء

أولاً ، لن يحتاج مالكو المبنى إلى إجراء أي تغييرات هيكلية كبيرة لتحويل مبنى إداري إلى مبنى سكني. تم تصميم معظم مباني المكاتب بحيث يمكن للمستأجرين بناء المساحة بسهولة لتناسب احتياجاتهم. هذا يعني أنه يمكنهم تركيب الجدران ، والاستيلاء على الطاقة أينما يحتاجون ، واختيار التشطيبات مثل الأرضيات والطلاء والإضاءة.

مع التحول إلى سكني متعدد العائلات ، ستبقى العناصر الهيكلية والهيكلية للمبنى ، بينما يمكن لمالكي المبنى إضافة أو نقل الجدران لإنشاء شقق فردية. ستعتمد تكاليف إعادة التصميم الداخلي هذه على مدى جودة الأشياء مثل أسطح العمل وتركيبات الإضاءة.

لكن القائمين بإعادة التصميم سيحتاجون أيضًا إلى النظر في ميزات البناء غير الإنشائية ، مثل النوافذ. نوافذ تحدد توزيع الضوء الطبيعي في كل وحدة سكنية. مباني المكاتب الأضيق مع مساحة أكبر على طول المحيط – وبالتالي فرصة أكبر لمشاهدة النوافذ – ستنتقل بسهولة إلى مباني سكنية أكثر من مباني المكاتب العميقة المستطيلة الشكل. لا أحد يريد أن يعيش في منزل خالٍ من ضوء النهار.

الكهرباء وإنذار الحريق والاتصالات

المباني السكنية والتجارية لها احتياجات مختلفة من الكهرباء. تحتوي المباني السكنية على أدوات مطبخ تتطلب الكثير من الطاقة ، لكن مباني المكاتب تستخدم المزيد من أجهزة الكمبيوتر وأجهزة العرض وآلات النسخ – مما يعني أن الحمل الكهربائي من المحتمل أن يكون متماثلًا. المكاتب والمباني السكنية لها أيضًا احتياجات طاقة مماثلة للإضاءة.

يعتمد الحمل الكهربائي من التدفئة وتكييف الهواء على نوع الأنظمة المستخدمة. بينما قد تكون الخدمة الكهربائية الرئيسية لمبنى إداري بحجم مناسب لمبنى سكني ، فإن القائمين بإعادة التصميم يحتاجون إلى إضافة لوحة فرعية لكل وحدة سكنية. يتطلب رمز الولايات المتحدة أن يكون لدى جميع السكان “وصول جاهز” إلى قواطع الدائرة أو الصمامات التي تزود وحدتهم.

سيحتاج أصحاب المباني أيضًا إلى إضافة المزيد من أجهزة إنذار الحريق ، نظرًا لأن المباني السكنية بها المزيد من الغرف. قد يحتاجون إلى مراجعة الإنترنت والهاتف وأنظمة الكابلات أيضًا للتأكد من أن كل مستأجر سكني لديه إمكانية الوصول إلى هذه الخدمات.

على الرغم من أن هذه المراجعات الكهربائية باهظة الثمن ، إلا أنها ممكنة. تتمثل أكبر العقبات في إضافة اللوحات الفرعية والقياس لمعرفة مقدار استخدام كل وحدة.

التدفئة والتهوية وتكييف الهواء

في حين أن المباني التجارية عادة ما تحتوي على أنظمة HVAC مركزية ، تحتاج المباني السكنية إلى أنظمة وضوابط HVAC منفصلة لكل وحدة سكنية. ومع ذلك ، فإن المباني السكنية متوسطة الارتفاع وعالية الارتفاع غالبًا ما تستخدم نظام HVAC مركزيًا بوحدات حجم هواء متغير في كل منطقة. تعمل وحدات حجم الهواء المتغير مع وحدة معالجة الهواء المركزية التي توفر تدفقًا ثابتًا للهواء. تقوم كل وحدة حجم هواء متغير بعد ذلك بضبط تدفق الهواء وفقًا لمنطقتها المحددة. ستكون كل شقة أصغر منطقة ، ولكن قد تحتاج بعض الشقق الأكبر حجمًا إلى مناطق متعددة.

تحتوي المباني السكنية عادةً على حمولة HVAC أصغر من المباني المكتبية ، مما يعني أن نظام HVAC الحالي سيكون أكبر من المطلوب لإعادة الاستخدام السكني. غالبًا ما تواجه أنظمة تكييف الهواء كبيرة الحجم مشاكل في الرطوبة – أضف إلى ذلك حقيقة أن المستأجرين السكنيين يخلقون رطوبة أكبر من الاستحمام وغسل الملابس والطهي. طريقة تخفيف الرطوبة هنا هي من خلال مراوح العادم الإضافية. ستساعد وحدات حجم الهواء المتغيرة أيضًا في الحفاظ على الرطوبة الزائدة تحت السيطرة. سيحتاج مالكو المباني إلى دفع ثمن هذه الإضافات ، بالإضافة إلى إعادة تشكيل مجاري الهواء.

السباكة والحماية من الحرائق

في مباني المكاتب ، تكون معظم أعمال السباكة مركزية ، وغالبًا ما تكون في قلب المبنى. على سبيل المثال ، تميل الحمامات إلى التجمع معًا وتقع في نفس المكان في كل طابق. ومع ذلك ، في المباني السكنية ، يتم توزيع السباكة في جميع أنحاء. تحتوي كل وحدة عادةً على حمام ومطبخ خاصين بها ، ويتطلب كل منها مياه الشرب ومجاري الصرف الصحي.

ستكون أكبر المشكلات هنا هي أحجام الخدمة – أو حجم الأنابيب التي تخدم المبنى – ونظام السباكة الداخلي. قد لا تكون أحجام الخدمات الخاصة بالمياه والصرف الصحي في مبنى المكاتب كبيرة بما يكفي للاستخدامات السكنية. سيعتمد هذا على الرموز المحلية وعدد تركيبات السباكة. من المحتمل أن يكون أنبوب توصيل مرافق الصرف الصحي أكبر بالنسبة لمبنى سكني مقارنة بمبنى المكاتب. أيضًا ، سيحتاج نظام السباكة الداخلي إلى إعادة تشكيل لخدمة كل وحدة سكنية.

يجب أن يكون من الممكن إعادة صياغة السباكة الخاصة بالمياه. ومع ذلك ، فإن إعادة صياغة نظام الصرف الصحي سيكون أكثر صعوبة ، خاصة في الطوابق العليا. تجعل الجاذبية الأشياء تسير إلى أسفل المنحدرات ، وتحتاج الأنابيب الأفقية الأطول إلى مزيد من الانخفاض الرأسي للحفاظ على تدفق الأشياء في الاتجاه الصحيح. سيتطلب هذا إعادة التشكيل مطاردات سباكة جديدة – تجاويف رأسية تدخل فيها الأنابيب – لاستيعاب المجاري الصحية واحتياجات أنابيب التنفيس. من المحتمل أن تتطلب إضافة هذه المطاردات حفرًا أساسيًا للأرضيات. إذا أراد المالك استثمار الأموال ، فسيكون ذلك ممكنًا – ولكنه مكلف.

من المحتمل أن يحتاج نظام رشاشات الحريق إلى مراجعات بمجرد ارتفاع الجدران الجديدة ، ولكن يجب أن يكون حجم الأنبوب الذي ينقل المياه إلى نظام الرش قريبًا جدًا من الحجم الصحيح.

الحياة الجديدة للمباني الشاغرة قابلة للتنفيذ ولكنها ليست سهلة

لا أحد يريد أن يرى مباني المكاتب شاغرة ، حيث يمكن للمباني الشاغرة أن تقلل من قيم العقارات المحيطة. من الممكن تحويل مبنى إداري إلى إشغال سكني متعدد العائلات. ومع ذلك ، لن تكون رخيصة.

لكن مباني المكاتب التي من المقرر إعادة تشكيلها أو ترقيتها على أي حال يمكن أن تكون مرشحة رائعة لهذا النوع من التجديد. إذا كان من المقرر استبدال أنظمة البناء – التدفئة والتهوية وتكييف الهواء والسباكة والكهرباء – ، يصبح المشروع أكثر فعالية من حيث التكلفة. مع تجاوز الطلب على الوحدات المؤجرة النمو في العرض الجديد ، والعديد من المدن مثل سان فرانسيسكو وبوسطن تقدم حوافز للتحويل ، هناك إمكانية هنا. بالنسبة لشخص لديه رؤية إبداعية ومبنى في الموقع الصحيح ، يمكن أن يكون هذا مشروعًا ناجحًا ومبتكرًا.