التحكم في الإيجارات من تلقاء نفسه لن يحل أزمة الإسكان

كثيرا ما يقترح ضبط الإيجارات كحل لأزمة الإسكان. قد لا يكون المؤيدون دائمًا دقيقين بشأن ما يقصدونه بهذا المصطلح ، لكن فكرة تنظيم الإيجارات أو تحديد حد أقصى لها أو استقرارها تميل إلى جذب الدعم الشعبي.

في 2020-2021 في إنجلترا ، أنفق أكثر من ثلثي (71٪) المستأجرين من القطاع الخاص في أدنى خمسي توزيع الدخل أكثر من 30٪ من دخلهم على الإيجار – وهو مقياس مستخدَم على نطاق واسع للقدرة على تحمل التكاليف أو ضغوط الإسكان. كما تضاعف حجم قطاع الإيجارات الخاصة في إنجلترا خلال العشرين عامًا الماضية. بعبارة أخرى ، يتأثر الكثير من الناس الآن بارتفاع الإيجارات.

تأثير ارتفاع الإيجارات كبير. في تشرين الثاني (نوفمبر) 2022 ، أفادت 44٪ من الأسر أنها تعاني من تكاليف السكن. 6٪ تخلفوا عن سداد مدفوعاتهم. وارتفعت هذه النسبة بين المستأجرين من القطاع الخاص إلى 53٪ ممن كانوا يكافحون لكنهم تمكنوا من مواكبة الإيجار و 8٪ تخلفوا عن الركب.

يرى أنصار التحكم في الإيجارات أنها استجابة عاجلة للأزمة قصيرة الأجل أو تدبير طويل الأجل لإدارة تجاوزات السوق. يتضح كلا الرأيين في التزام الحكومة الاسكتلندية بإدخال التحكم في الإيجارات خلال الدورة البرلمانية الحالية (2021-2026). استجابة لأزمة تكلفة المعيشة ، أدخل هوليرود أيضًا تجميدًا مؤقتًا للإيجارات وزيادات في الإيجار محدودة الإيجارات الخاصة القائمة.

تظهر الأبحاث ، مع ذلك ، أن التحكم في الإيجارات من تلقاء نفسه لا يمكن أن يصلح الأمور. ويجب أن تسير جنباً إلى جنب مع إسكان اجتماعي إضافي وتدابير أخرى لمعالجة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان.

الآثار الجانبية السلبية لرقابة الإيجارات

يجادل بعض علماء الإسكان بأن نظام مراقبة الإيجار المصمم بعناية يمكن أن يساهم في معالجة مشاكل القدرة على تحمل التكاليف. ومع ذلك ، يرى قلة أن التحكم في الإيجارات هو المفتاح لتحقيق القدرة على تحمل تكاليف الإيجار. يرفض بعض الاقتصاديين الفكرة تمامًا.

الاعتراض الأكثر شيوعًا هو أنه نظرًا لأن التحكم في الإيجارات يقيد العوائد المالية لأصحاب العقارات ، فإنه يخاطر بمغادرة السوق ويثبط عزائم الملاك الجدد. وهذا بدوره سيشهد انخفاضًا في المعروض من العقارات المؤجرة ، مما يجعل الوصول إلى المساكن أكثر صعوبة.

كلما تم قمع الإيجارات بشكل أكبر ، زاد عامل تثبيط الملاك. ومع ذلك ، فإن ترك المالك للقطاع الخاص يعني خسارة عقار مؤجر يعتمد على من يشتري العقار.

الاعتراض الثاني الشائع هو أن تحديد سقف لدخل الإيجار يمكن أن يشجع الملاك على تقليص نفقات الصيانة ، مما يقلل بشكل فعال من جودة ممتلكاتهم. الجودة في قطاع الإيجار الخاص ضعيفة نسبيًا في المملكة المتحدة. يشير تحليلنا للأدلة الحديثة إلى أن هذا الاعتراض له ما يبرره.

ثالثًا ، ما لم تغطي الرقابة على الإيجارات القطاع الخاص المستأجر بأكمله ، يمكن أن تجمد الأسر المعيشية في مكانها. إنه يزيد من الحوافز للمستأجرين الحاليين للبقاء في مكانهم ، مما يخلق “المطلعين” و “الغرباء” – أولئك الذين لديهم إمكانية الوصول إلى الإيجارات المنظمة وأولئك الذين لا يستطيعون ذلك. تشير مراجعتنا للأدلة إلى أن هذا يمكن أن يؤدي إلى خسارة صافية في الرفاهية المجتمعية.

الاعتراض الرابع الشائع هو أن الحدود القصوى للأسعار ستمنع تخصيص العقارات من خلال وسائل السوق العادية – لا يمكن للطلب والعرض التكيف مع إشارات الأسعار. يمكن أن تظهر آليات تخصيص أخرى بدلاً من ذلك. على سبيل المثال ، قد تصطف الأسر في طوابير لسنوات عديدة للحصول على عقار خاضع للسيطرة على الإيجار. قد يتوقع الملاك مدفوعات إضافية غير رسمية للتعويض عن دخل الإيجار المفقود. قد يشعر الأشخاص الذين هم في أمس الحاجة إلى مكان للعيش فيه بأنهم مجبرون على دفع أكثر من الإيجار المنظم من أجل الوصول إلى عقار.

يجادل دعاة مراقبة الإيجارات بأن هذه الآثار الجانبية السلبية يمكن إدارتها من خلال تصميم أفضل للسياسات وتنظيم أقوى (بشأن جودة الملكية وأمن الحيازة ، فضلاً عن مراقبة أكثر صرامة للإيجارات المرتفعة بشكل غير قانوني). في غضون ذلك ، يجادل المعارضون بأنه بدلاً من بناء نظام تنظيمي معقد ومكلف لمحاولة جعل التحكم في الإيجار يعمل ، فمن الأفضل عدم البدء في مسار التحكم في الإيجارات في المقام الأول.

أسواق الإسكان المختلفة

نظهر أن النقطة الأساسية عند مناقشة فعالية سياسة التحكم في الإيجارات هي أن المخاوف المذكورة أعلاه لا تنطبق بالتساوي في جميع سياقات سوق الإسكان.

تشير التقييمات الأكثر سلبية للتحكم في الإيجارات عادة إلى ما يسمى ب “الجيل الأول” من ضوابط الإيجارات. تعمل هذه الإيجارات على تجميد مستواها عند تقديم السياسة.

وفي الوقت نفسه ، تنظم ضوابط الإيجار “من الجيل الثاني” الإيجارات داخل وبين الإيجارات. وهم عادة لا يركزون على مستويات الإيجارات ولكن على الاعتدال في زيادات الإيجار. وتتحكم ضوابط الإيجار “من الجيل الثالث” ببساطة في زيادات الإيجار للمستأجرين الحاليين. هنا ، يمكن لأصحاب العقارات إعادة ضبط الإيجارات عند مستويات السوق عندما يعيدون تأجير العقار.

يعتمد ما إذا كان التحكم في الإيجار يتسبب في مغادرة الملاك للسوق على ما تسمح به لوائح التحكم في الإيجارات وعلى خصائص الملاك. إذا تمكن الملاك من تحقيق عائد مقبول من الإيجارات المنظمة ، فلن يكون لديهم مثل هذا الحافز القوي للخروج.

الاختلافات في تصميم السياسة وسياق الإسكان تعني أنه في حين أن هناك الكثير من الأبحاث حول التحكم في الإيجارات ، هناك جدل حول كيفية تطبيق النتائج. يمكن لكل من المدافعين والنقاد العثور على أدلة لدعم موقفهم. لا توجد استنتاجات بسيطة أو لا لبس فيها بشأن القضايا الرئيسية.

لقد أظهرنا أن هناك أيضًا مخاطر سياسية. يجادل مؤيدو السوق الحرة ، الذين يعارضون الرأي القائل بأن حتى الجيل الثاني أو الثالث من التحكم في الإيجار المعتدل يمكن أن يساعد سوق الإسكان ، بأن إدخال أي ضوابط على الإيجارات يزيد من تصورات الملاك للمخاطر السياسية. سيتفاعل الملاك مع احتمال وجود سياسة تدخل أكثر قوة في المستقبل وسيغادرون السوق طالما أمكنهم ذلك. لا يوجد الكثير من الأدلة على هذا التأثير ، ومع ذلك.

علاوة على ذلك ، فإن الحجج حول الآثار الجانبية الرئيسية لا تحمل الكثير من القوة مع المدافعين الراسخين عن التحكم في الإيجارات ، والذين قد يكون هدفهم هو تعطيل النظام بشكل أساسي. في رأيهم ، يعتبر السكن ضرورة ، ولا يمثل مغادرة الملاك للسوق مشكلة ويجب توفير المساكن المؤجرة من قبل الملاك الاجتماعيين على أساس غير هادف للربح.

يبقى السؤال بعد ذلك حول كيفية تلبية احتياجات الإسكان إذا تقلص ملاك العقارات الخاصة. إن القول ببساطة بأن الإسكان الاجتماعي الميسور التكلفة أمر ضروري لا يتم بناؤه.

القدرة على تحمل تكاليف السكن مشكلة معقدة. إنه يتطلب توليفة دقيقة بشكل مناسب من السياسات ، بدلاً من التدخل الدراماتيكي الفردي للتحكم في الإيجارات.