كيف يمكن لصفقة إنقاذ الرهن العقاري في المملكة المتحدة أن تساعدك أو تؤذيك – اعتمادًا جزئيًا على المكان الذي تعيش فيه

قد يواجه الملايين من مقترضي الرهن العقاري في المملكة المتحدة صدمات كبيرة في السداد هذا العام. يحدث هذا بسبب الارتفاع الحاد في سعر الفائدة الأساسي لبنك إنجلترا خلال العام الماضي إلى أعلى مستوى منذ عام 2008. ويتغذى هذا المعدل من خلال العديد من صفقات الرهن العقاري التي أبرمها أصحاب المنازل في جميع أنحاء المملكة المتحدة.

في محاولة لتخفيف بعض الآلام التي يعاني منها أصحاب المنازل الذين سيشهدون ارتفاعات كبيرة في مدفوعاتهم هذا العام والعام المقبل ، وافق كبار المقرضين في المملكة المتحدة على تقديم مساعدة محدودة لأولئك الذين يكافحون من أجل سداد أقساط الرهن العقاري.

من بين التدابير الأخرى ، يوافق المقرضون الذين يشاركون على السماح للمقترضين بالانتقال إلى شروط الدفع ذات الفائدة فقط أو تمديد فترة الرهن العقاري. سيتمكن المقترضون من العودة إلى صفقتهم الأصلية في غضون ستة أشهر دون أي تأثير على تصنيفهم الائتماني. كما طُلب من المقرضين الاشتراك في فترة استراحة مدتها 12 شهرًا لتوفير فترة سماح للأشخاص المعرضين لخطر فقدان منازلهم بسبب المتأخرات.

ولكن في حين أن هذه الإجراءات ستساعد بعض المقترضين ، إلا أنها قد تسبب عواقب غير مقصودة وتخلق المزيد من مشكلات دفع الرهن العقاري. بادئ ذي بدء ، من المتوقع بالفعل أن يرتفع السعر الأساسي لبنك إنجلترا إلى 6٪ بحلول نهاية عام 2023 وقد يرتفع العام المقبل.

تتضمن أقساط سداد المقترضين بفائدة فقط الفائدة المحملة على القرض ولا شيء على المبلغ الأساسي. لذلك ، بعد ستة أشهر (وعلى نفس مستوى الدخل) ، قد يواجهون صدمات دفع أعلى بكثير. إذا ظلت المعدلات مرتفعة نسبيًا بعد 12 شهرًا ، فقد تظل العديد من الأسر معرضة لخطر فقدان منازلهم.

هناك أيضًا مسألة من المقرضين الذين سيشاركون في خطة إنقاذ الرهن العقاري – إنها خطة طوعية. وفقًا لـ FCA ، سينضم حوالي 75 ٪ من المقرضين. لن يتمكن هؤلاء المقترضون الذين لديهم مقرضون غير مشاركين من استخدام فترة السماح أو أي تدابير أخرى.

كيف تختلف الرهون العقارية حسب المنطقة

هناك مشكلة أخرى تم التغاضي عنها في خطة الإنقاذ وهي أنه وفقًا لبحثي ، ستتأثر الأسر في مختلف مناطق المملكة المتحدة بشكل مختلف بأزمة الرهن العقاري. سيتم تضخيم صدمات السداد لمن يعيشون في المناطق التي ترتفع فيها أسعار المنازل ومتوسط ​​مبالغ القروض.

يوضح الجدول أدناه الفرق في الزيادة في أقساط السداد لمتوسط ​​مبلغ القرض في جميع أنحاء المملكة المتحدة ، بناءً على أنواع مختلفة من منتجات الرهن العقاري. تُظهر هذه الأرقام مدفوعات السداد في يونيو 2022 مقابل يونيو 2023 ، عندما رفع بنك إنجلترا معدلات الفائدة من 1.25٪ (لشهر يونيو 2022) إلى 5.00٪ (لشهر يونيو 2023) – ستكون المدفوعات أعلى إذا ذهبت إلى 6 ٪ ، كما هو متوقع من قبل الأسواق المالية.

زيادة السداد حسب المنطقة ، يونيو 2022 مقابل يونيو 2023:

زادت مدفوعات الرهن العقاري الشهرية للأسر في لندن بمعدلات قياسية متغيرة (SVRs – يميل المقترضون المعدلون إلى التحول تلقائيًا بعد انتهاء فترة صفقة ثابتة أو متعقبة) بمقدار 1،398 جنيهًا إسترلينيًا و 1142 جنيهًا إسترلينيًا لأولئك الذين لديهم رهن عقاري ثابت لمدة ثلاث سنوات ، على سبيل المثال. في شرق ميدلاندز ، على سبيل المقارنة ، زاد متوسط ​​مدفوعات SVR بمقدار 587 جنيهًا إسترلينيًا و 429 جنيهًا إسترلينيًا للمعدلات الثابتة لمدة ثلاث سنوات منذ العام الماضي.

مع أخذ التغييرات الحالية في معدل الأساس في الاعتبار ، فإن المقترضين الذين يقومون بسداد أقساط الرهن العقاري بفائدة فقط سيكونون أكثر عرضة لصدمات السداد المستقبلية عند سداد الفائدة على مبلغ القرض الأساسي فقط. هؤلاء المقترضون لن يكونوا قد قاموا بتقطيع جزء الأسهم من قروضهم ، مثل تلك الخاصة بسداد قروض الرهن العقاري ، مما يجعل قروضهم أكبر مما كان يمكن أن تكون عليه إذا لم يستغلوا إجراء الإنقاذ.

بالنسبة لمتوسط ​​مبلغ القرض الأساسي البالغ 250 ألف جنيه إسترليني ، على سبيل المثال ، فإن المدفوعات الشهرية بفائدة فقط على متوسط ​​SVR في المملكة المتحدة ستكون 587 جنيهًا إسترلينيًا ، مقارنة بإجمالي دفعة فائدة قدرها 323 جنيهًا إسترلينيًا لسداد الرهن العقاري (بالإضافة إلى مبلغ إضافي لسداد المبلغ المقترض ، يسمى حقوق الملكية).

هذا لأنه عندما يدفع المقترضون السداد الفائدة بالإضافة إلى حقوق الملكية ، فإن إجمالي الفائدة المفروضة على الرهن العقاري تنخفض مع انخفاض الدين المتبقي. لذا ، في حين أن المقترضين الذين يقترضون من السداد يدفعون فائدة أقل مع تراكم حقوق الملكية الخاصة بهم وانخفاض الدين الرئيسي ، فلا يزال يتعين عليهم سداد مدفوعات أعلى بشكل عام.

لذلك ، بالنسبة لصفقة بسعر ثابت لمدة ثلاث سنوات ، سيكون متوسط ​​مدفوعات الفائدة الإجمالية 497 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا لمدة ستة أشهر للمقترضين الذين يعتمدون على الفائدة فقط ، مقارنة بصفقة سداد مماثلة حيث سيكون إجمالي مدفوعات الفائدة 226 جنيهًا إسترلينيًا. هذا يعني أن التعرض لمدفوعات زائدة عند اختيار دفع الفائدة فقط لفترة الإنقاذ التي تبلغ ستة أشهر سيكون:

• معدل ثابت لمدة ثلاث سنوات 6 أضعاف (587 جنيهًا إسترلينيًا – 323 جنيهًا إسترلينيًا) = 1،584 جنيهًا إسترلينيًا

• SVR: 6 أضعاف (497 جنيهًا إسترلينيًا – 226 جنيهًا إسترلينيًا) = 1626 جنيهًا إسترلينيًا

أي أن اختيار دفع الفائدة لمدة ستة أشهر فقط يمكن أن يضيف 1500 جنيه إسترليني على الأقل إلى فاتورة المقترض على مدى عمر متوسط ​​قرض المنزل مقابل ما سيدفعونه إذا ظلوا على رهن سداد.

ستظهر الاختلافات الإقليمية هنا أيضًا عند النظر في التعرض لصدمات الدفع ومدفوعات الرهن العقاري المفرطة. وذلك لأن الأسر في المناطق ذات الأسعار المرتفعة للمنازل تقترض قروضًا أكبر وبالتالي تسدد أكثر على مدى فترة القرض.

لذا ، فإن كلا من تغير السعر الأساسي ، ولكن أيضًا الآثار السلبية لمبادرة إنقاذ الرهن العقاري ستؤثر بشكل غير متناسب على الأسر في المناطق التي ترتفع فيها أسعار المنازل ، مثل لندن أو إيست أنجليا.

البحث عن حل

لا يوجد حل مباشر لهذا الوضع ، خاصة وأن معدلات الرهن العقاري تعمل على المستوى الوطني. يمكن أن يساعد التدخل البسيط ، مثل الحدود القصوى المؤقتة لهوامش ربح المقرضين. على سبيل المثال ، إذا لم يُسمح للمقرضين بجعل أكثر من نقطتين مئويتين أعلى من السعر الأساسي للبنك لبعض منتجات الرهن العقاري.

لكن الحكومة بحاجة أيضًا إلى النظر في الاختلافات الكبيرة في مستويات صدمة الدفع في جميع أنحاء البلاد ، لا سيما أنه من المحتمل أن تواجه انتخابات عامة بحلول يناير 2025 ، إن لم يكن قبل ذلك. هذا مهم عند تقييم قوة الاقتصاد للركود ، والذي له بالفعل تأثير غير متساو على المواقع والأسر المختلفة.