ليست كل سياسات التحكم في الإيجارات هي نفسها – اقتراح حزب الخضر يستحق مناقشة منفتحة

بالكاد جف الحبر على “التعهد للمستأجرين” الذي كشف النقاب عنه مؤخرًا حزب الخضر – والذي تضمن حدودًا لزيادة الإيجار السنوي ، ومذكرة إيجار للياقة البدنية وسجل وطني لأصحاب العقارات – قبل أن يرسله الآخرون إلى سلة مهملات السياسة.

بحلول صباح الثلاثاء ، كان رئيس الوزراء قد استبعد بشكل قاطع ضوابط الإيجارات كجزء من تحالف محتمل بين حزب العمال والخضر بعد انتخابات هذا العام: “تشير التجربة الدولية إلى […] تأثير مقيد على عدد الإيجارات المتاحة.

وزعم المتحدث باسم حزب ACT Party أن السياسة “تهاجم الملاك” ، بينما قال نائب رئيس اتحاد المستثمرين العقاريين إنها ستؤدي إلى “السوق السوداء” في صفقات الإيجار.

قال كريس بيشوب ، المتحدث باسم الإسكان في ناشيونال ، واصفًا السياسة بأنها “أميّة اقتصاديًا”: “لا يتفق الاقتصاديون على الكثير لكن جميعهم تقريبًا يوافقون على ضوابط الإيجار […] تؤدي إلى نتائج عكسية “.

وهذا صحيح – يمكن حشد أبحاث العلوم الاجتماعية ، والاقتصاد على وجه الخصوص ، للمناقشة ضد ضوابط الإيجارات. على سبيل المثال ، وجد تحليل تلوي لـ 60 دراسة أن “البحوث الاقتصادية متسقة تمامًا وغالبًا ما تتجاهل ضبط الإيجارات”.

تميل هذه الحجج إلى الالتقاء حول فكرة أن الضوابط تؤدي إلى عكس أهدافها المعلنة بشكل عام: تقليل العرض وخفض معايير الإسكان بدلاً من زيادتها.

لكن هناك حاجة إلى بعض المنظور. ووجد تحليل دولي آخر أن “الآراء الراسخة لكن شديدة الاستقطاب” حول التحكم في الإيجارات “نادراً ما تكون مبنية على أدلة قوية”. في الواقع ، هناك الكثير من النقاش أكثر مما توحي به العديد من الحجج الحزبية.

الفجوة بين الأجيال

يميل البحث الموجود إلى المجادلة فيما يسمى بضوابط الإيجارات “الجيل الأول”. وتشمل هذه الإجراءات تجميد الإيجارات ، على غرار الإجراءات المؤقتة التي تم اتخاذها خلال جائحة COVID-19.

كان الجيل الأول من التحكم في الإيجارات شائعًا بشكل خاص في أوروبا ، وإلى حد ما ، في الولايات المتحدة أثناء الحرب العالمية الثانية وبعدها بفترة قصيرة. تعيش بعض مساكن مراقبة الإيجار منذ ذلك الوقت حتى يومنا هذا ، لكنها نادرة.

والأهم من ذلك ، أن هذه الإجراءات تتضمن الحفاظ على تجميد الإيجارات دون مستويات السوق – وهو أمر لا يستمتع به الخضر.

ومع ذلك ، نظرًا لأن الأدبيات الاقتصادية تميل إلى التركيز على الجيل الأول من ضوابط الإيجارات – ولأن هذا التركيز الجزئي للغاية يتحول إلى جميع ضوابط الإيجارات في المناقشة العامة – فقد تم ضم سياسة الخضر ضمنيًا بنوع واحد فقط من السيطرة.

اقرأ المزيد: سوق الإسكان في نيوزيلندا يؤدي إلى عدم المساواة – لماذا لا يقتصر الأمر على الضرائب على البيوت مثل أي دخل آخر؟

البحث عن ضوابط الإيجارات من الجيلين الثاني والثالث أقل وفرة. ولكنه يحتوي على المزيد من التنوع في وجهات النظر التخصصية – بما في ذلك السياسة العامة وعلم الاجتماع والجغرافيا ومجالات البحث الأخرى – وهو أكثر غموضًا في نتائجه.

من المعروف أن علم الاقتصاد السائد مغرم بالنماذج الرسمية القائمة على الافتراضات التي تؤدي إلى نظرية جيدة ، ولكنها غالبًا ما تواجه مشاكل عند تطبيقها على الأنظمة الاجتماعية والسياسية المعقدة التي تشكلنا.

عندما نبدأ في دمج تلك التعقيدات في تحليلنا ، يبدو عالم التحكم في الإيجارات أكثر تنوعًا. كما ذكرت نفس الدراسة المقارنة التي وجدت نقصًا في وجهات النظر القائمة على الأدلة: “يعتمد تأثير مراقبة الإيجارات على شكلها وسياقها الاقتصادي […] بالإضافة إلى طبيعة نظام الرعاية الاجتماعية بشكل حاسم “.

ليست أداة فظة

يشبه اقتراح الخضر إلى حد كبير الجيل الثاني من ضوابط الإيجار. تسمح هذه الزيادات في الإيجار ، ولكن ضمن حدود محددة (بحد أقصى 3٪ زيادة سنوية بموجب اقتراح الخضر). وفقط في ظل ظروف معينة (مثل إجراء تحسينات كبيرة على المسكن) يمكن لأصحاب العقارات زيادة الإيجارات بما يتجاوز تلك الحدود.

ضوابط الإيجار من الجيل الثالث ، بالمقارنة ، تنطبق فقط داخل عقد إيجار واحد ، بينما تطبق ضوابط الجيل الثاني داخل وبين الإيجارات. لذلك ، لا يمكن للمالك زيادة الإيجار بشكل انتهازي ، فوق الحد المحدد ، قبل أن يبدأ عقد إيجار جديد.

لا يجب أن تكون مراقبة الإيجارات أداة فظة. يمكن أن يتضمن أي عدد من الأحكام للتغلب على النتائج الضارة المتوقعة أو تحسينها.

في جميع أنحاء العالم ، هناك مجموعة من الاختلافات المصممة محليًا لسياسات التحكم في الإيجار. على سبيل المثال ، لدى كل من كندا وفرنسا وألمانيا وهولندا مناهج مختلفة لتحقيق الاستقرار في زيادات الإيجار لجزء من مخزون المساكن المؤجرة.

اقرأ المزيد: العاصفة القادمة لمتقاعدي نيوزيلندا المستقبليين: استمرار الإيجار وعدم كفاية المدخرات لتجنب الفقر

هناك حاجة إلى مزيد من النقاش المستنير

يتمثل جزء كبير من مشكلة “الجدل” بشأن “التحكم” في الإيجارات في نيوزيلندا في أنها تفتقد هذه الأنواع من الفروق الدقيقة. قد تتضمن المناقشة الأفضل النظر في نوع التحكم في الإيجار الذي يمكن أن ينجح ، ولأي غرض ، وما هي المقايضات.

هذا مهم بشكل خاص في سياق مشكلة القدرة على تحمل الإيجارات في البلاد والتفاوتات في توزيع الثروة التي يدعمها نظام الإسكان الحالي.

كما ورد في وقت سابق من هذا العام ، تظهر إحصائيات نيوزيلندا أن المستأجرين يعانون من أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن أسوأ من أصحاب المنازل. في العام المنتهي في يونيو 2022 ، كانت واحدة من كل أربع أسر مستأجرة تنفق أكثر من 40٪ من دخلها المتاح على تكاليف الإسكان ، مقارنةً بواحدة من كل خمس أسر مرهونة.

اقرأ المزيد: الإسكان حق من حقوق الإنسان وأصل مربح في آن واحد ، وهذه هي المشكلة

كما ارتفع متوسط ​​الإيجارات الأسبوعية بشكل أسرع من مدفوعات الرهن العقاري على مدى السنوات الـ 15 الماضية – بنسبة 93٪ مقارنة بـ 48.8٪. بالنظر إلى هذه الحقائق ، فإن نوعًا من الاستجابة السياسية أمر منطقي بالتأكيد.

اقتراح متواضع مثل سياسة الخضر يستحق أكثر من مجرد رفض فارغ. وكما أوضحت دراسة حديثة لـ “أسطورة” التحكم في الإيجارات ، يجب علينا “أن نتحمل عناء النظر عن كثب في أنواع مختلفة من التحكم في الإيجارات”.

إذا تم فهمها على أنها متعددة الأبعاد وليست متجانسة ، فقد يُنظر إلى مثل هذه السياسة على الأقل على أنها نهج شرعي لتحسين حياة المستأجرين.