تعمل خطة النمو في أونتاريو على تقليل القدرة على تحمل تكاليف السكن

قلة من سكان أونتاريو يعرفون كيف تشكل لوائح تخطيط استخدام الأراضي بيئتهم المادية ، بما في ذلك مكان بناء المساكن الجديدة ، وحجم ونوع المباني ، وكثافة الإسكان. نتيجة لذلك ، يهتم معظم الناس بالموضوع فقط عندما يتم اقتراح مشروع إسكان جديد بالقرب من منازلهم.

في الواقع ، فإن تنظيم التخطيط له تأثير بعيد المدى على حياتنا ، وخاصة على أزمة الإسكان. إنه سبب رئيسي لارتفاع أسعار المساكن والإيجارات في Great Golden Horseshoe – وهي منطقة ضخمة تتمركز في تورنتو وتمتد إلى جنوب أونتاريو.

لهذا السبب ، يؤثر تخطيط استخدام الأراضي على أجزاء معينة من السكان أكثر من غيرهم ، بما في ذلك الطبقة الوسطى ، ومشتري المنازل لأول مرة ، والمستأجرين ، والمهاجرين ، والمقيمين ذوي الدخل المنخفض.

على الرغم من أن القليل من الناس يهتمون به ، إلا أن تطوير وتنظيم وتأثير تخطيط استخدام الأراضي له علاقة بالشخص العادي أكثر مما يدركون. يمكن أن يؤدي الإصلاح الشامل إلى خفض أسعار المساكن والإيجارات دون أي تكلفة على الخزانة العامة.

خطة النمو

غالبًا ما يتم انتقاد نظام التخطيط باعتباره مضيعة للوقت وبيروقراطيًا بشكل مفرط وغير مؤكد ومكلف. في أونتاريو ، يتم تخطيط استخدام الأراضي من قبل البلديات ويتم تشكيله من خلال تشريعات المقاطعات.

لكن حدوة الحصان الذهبي الكبرى لديها طبقة إضافية من البيروقراطية في شكل سياسة تخطيط إقليمية تسمى خطة النمو. تضع هذه السياسة قيودًا على أجزاء جنوب أونتاريو التي يمكن استخدامها للتنمية والبنية التحتية من خلال قانون التخطيط

أصبحت خطة النمو قانونًا في عام 2006 في ظل حكومة دالتون ماكجينتي الليبرالية. منذ ذلك الحين ، تم تكييفه من قبل الحكومات المتعاقبة في أونتاريو ، وآخرها حكومة دوغ فورد المحافظة.

تمثل خطة النمو جهدًا طموحًا لتشكيل كيفية عيش السكان وعملهم وتفاعلهم مع بعضهم البعض من خلال لوائح استخدام الأراضي. إن ضمان توفير مساكن كافية لتحسين القدرة على تحمل التكاليف هو مجرد واحد من العديد من الأهداف التي تهدف خطة النمو إلى معالجتها.

تظهر الأبحاث أن أنظمة التخطيط الأكثر تقييدًا تؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن. وجدت دراسة أجريت عام 2017 أن تنظيم استخدام الأراضي في أوكلاند ، نيوزيلندا ، يمكن أن يكون مسؤولاً عن ما يصل إلى 56 في المائة من متوسط ​​تكلفة المنزل.

وجدت دراسة أخرى من كاليفورنيا أن أسعار المساكن يمكن أن تنخفض بنحو 25 في المائة في لوس أنجلوس إذا تم تخفيض لوائح التخطيط الخاصة بها إلى مستويات مماثلة في المدن الأقل تنظيمًا في كاليفورنيا. بناءً على تقديراتي الخاصة ، يمكن أن تنخفض أسعار المنازل في حدوة الحصان الذهبي الكبرى بمقدار مماثل في ظل نظام تنظيمي سليم لاستخدام الأراضي.

تفاوت العرض والطلب

في حين أن الإسكان الميسور التكلفة هو هدف معلن لخطة النمو ، فإن تفسير وتنفيذ سياساتها سيقلل من القدرة على تحمل تكاليف الإسكان ، وليس تحسينها. وفقًا لمؤسسة كندا للرهن العقاري والإسكان ، تحتاج أونتاريو إلى بناء 1.8 مليون منزل جديد بحلول عام 2030 لإعادة القدرة على تحمل تكاليف السكن إلى حيث كانت في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.

في حين أن معظم مشتري المنازل في Golden Horseshoe يفضلون بلا شك المنازل الموجودة على مستوى الأرض ، فإن خطة النمو تعطي الأولوية لأشكال السكن ذات الكثافة العالية ، بدلاً من المنازل المنفصلة.

هذا التفاوت بين العرض والطلب على المساكن يمهد الطريق لزيادة أسعار المساكن بشكل أكبر في السنوات القادمة. تواجه البلديات الإقليمية الأربع ، دورهام ويورك وبيل وهالتون ، حول تورنتو ، تفاوتًا ملحوظًا على مدى العقود الثلاثة القادمة بين الإسكان المخطط له والسوق.

سيكون المعروض من المنازل المنفصلة وشبه المنفصلة 25 في المائة فقط من المساكن الجديدة ، مقارنة مع طلب بنسبة 50 في المائة.

والعكس صحيح بالنسبة للشقق: 50 في المائة من المساكن الجديدة ستكون شققًا ، في حين أن الطلب في السوق هو 25 في المائة فقط. سيكون الطلب والعرض من منازل التاون هاوس متشابهة ، بنسبة 25 في المائة من المساكن الجديدة.

من المتوقع أن يحدث التحول الكبير من المنازل المنفصلة إلى الشقق على مدار الثلاثين عامًا القادمة بموجب النسخة الحالية للحكومة الإقليمية من خطة النمو التي تم إقرارها في عام 2020. في النسخة السابقة من خطة النمو التي أقرتها الحكومة الليبرالية الأخيرة في عام 2017 ، حتى عدد أقل من المنازل ذات الصلة بالأرض سيتم بناؤها في المستقبل ، مما يؤدي إلى مزيد من الضغط على القدرة على تحمل التكاليف.

مواجهة الآثار السعرية السلبية

لمواجهة الآثار السعرية السلبية لخطة النمو ، لدي اقتراحان لحكومة المقاطعة. أولاً ، يجب على البلديات تعويض أي تخفيض مخطط له في المنازل المنفصلة وشبه المنفصلة دون طلب السوق مع عدد مساوٍ من المساكن “المفقودة من الوسط”.

تشمل المساكن المتوسطة المفقودة منازل تاون هاوس وشقق منخفضة الارتفاع من أربعة طوابق أو أقل ، مثل منازل التاون هاوس المكدسة ، وهي أقرب البدائل للمنازل المنفصلة. يجب إضافة هذه في المناطق الحضرية القائمة (بشكل رئيسي الأحياء المنفصلة) وعلى الأراضي الهامشية الشاغرة.

ثانيًا ، يجب على الحكومة إجراء مراجعة متعمقة لنظام تخطيط استخدام الأراضي لتحسين الفعالية وتقليل الآثار السلبية على القدرة على تحمل تكاليف الإسكان ، كما تم القيام به في نيوزيلندا.

إن المطلوب هو إصلاح شامل ليس فقط لزيادة عدد الوحدات السكنية الجديدة المبنية ، ولكن لتسريع الموافقات على جميع أنواع المساكن ، مع إيلاء اهتمام خاص للمساكن المتوسطة المنفصلة والمفقودة.

بدون هذه التغييرات ، ستستمر تكاليف الإسكان في الارتفاع وستواجه العديد من الأسر تنقلات أطول لأنها تبتعد عن مراكز التوظيف بحثًا عن منازل منفصلة ومنازل مستقلة أقل تكلفة.