عقارات ترامب ليست الوحيدة التي ترى تقييمات جامحة – وضع سعر على العقارات ليس بالأمر السهل

يوجد في الطرف السفلي من مانهاتن قطعة رئيسية من العقارات ، وسعرها مرتفع إلى حد ما للمناقشة.

بالنسبة للمالكين ، منظمة ترامب ، تبلغ قيمة 40 وول ستريت 735 مليون دولار أمريكي ، أو على الأقل كانت في عام 2015. يختلف آخرون ، مشيرين إلى التقييم الذي أجرته شركة عقارية في ذلك العام بسعر 540 مليون دولار. لكن حتى ذلك كان مبالغًا فيه ، وفقًا للمدعي العام في نيويورك: فقد أشار تقييم قبل ثلاث سنوات إلى أن قيمة العقار كانت في ذلك الوقت 220 مليون دولار.

أثار التحقيق في الأنشطة الاحتيالية المزعومة المتعلقة بإمبراطورية ملكية دونالد ترامب الكثير من التساؤل عن فن وعلم تقييمات العقارات. حتى في حالة عدم وجود ادعاءات تتعلق بالاحتيال ، يمكن أن تختلف التقييمات على نطاق واسع – وهي مشكلة طويلة الأمد. من المحتمل أن يؤدي هذا إلى رفع مستوى الدعوى المدنية في نيويورك لإثبات اتهامها ، بأن بعض التقييمات على الأقل كانت احتيالية بدلاً من “العمل كالمعتاد”.

في تجربة أجريت عام 1987 ، تم تسليم وكلاء العقارات ذوي الخبرة معلومات متطابقة بخصوص منزل نموذجي وطُلب منهم تقدير قيمته ، وكان الاختلاف الوحيد هو سعر الإدراج. التقييمات الناتجة اختلفت بشكل كبير. مع العقارات التجارية ، تم الاعتراف بالاختلاف الكبير في التقييمات منذ فترة طويلة على أنه مصدر قلق.

فلماذا تبدو قيم العقارات غير موضوعية؟ بصفتي شخصًا يبحث في اتجاهات العقارات ، أعلم أن الممارسة فن أكثر منها علم. التقييمات هي آراء متعلمة. إنها تستند إلى درجة معينة من المعلومات الواقعية ، ولكنها ليست حقائق في حد ذاتها. تختلف تقييمات الخبراء بناءً على الأحكام المختلفة لنفس البيانات. وعندما يتعلق الأمر بالعقارات التجارية ، يختلف الخبراء حتى حول الأساليب المتبعة.

3 طرق لتقييم الممتلكات

قبل الخوض بشكل أعمق ، هناك بعض أساسيات التقييم: هناك ثلاث طرق شاملة لتقييم العقارات التجارية – التكلفة والسوق ومقاربات الدخل.

يعتمد كل من نهج التكلفة والسوق على المبدأ الاقتصادي للاستبدال ، والذي يساوي قيمة العقارات بتكلفة إنشاء أو الحصول على خاصية بديلة ذات منفعة مماثلة. على سبيل المثال ، يعد تقدير قيمة المكتب البالغ 200 دولار للقدم المربع أمرًا معقولًا إذا كان يكلف هذا المبلغ لشراء مكتب حالي قابل للمقارنة أو لإنشاء مكتب جديد.

يعتمد نهج الدخل على توقع الفوائد المستقبلية ، والتي تعادل قيمة العقارات إلى تدفق الدخل الذي يمكن أن يولده العقار. لذا فإن المكتب المستأجر الذي يربح مالكه 2 مليون دولار سنويًا في صافي الدخل يمكن أن يساوي ضعف قيمة المكتب الذي يبلغ صافي دخله مليون دولار سنويًا.

يستخدم المثمنون جميع الأساليب الثلاثة عندما يكون ذلك ممكنًا لتقييم الممتلكات. على الرغم من أن العقارات التجارية تعتمد بشكل كبير على نهج الدخل لتقليد المستثمرين ، إلا أنها أيضًا الأكثر عرضة لفروق القيمة لأنها تتطلب كرة بلورية لتقدير الدخل المستقبلي بدقة.

مبني على افتراضات

حتى عندما يستخدم المثمنون نفس النهج والطرق ، هناك مجال كبير للاختلاف. تتطلب مناهج التقييم الثلاثة افتراضات توفر أرضية خصبة لاختلاف الخبراء.

يتطلب نهج التكلفة تقديرًا للإهلاك والتقادم وطريقة لتقييم الأرض التي يقع عليها المبنى. يشير الاستهلاك إلى الشيخوخة المادية للممتلكات. يفسر التقادم الاتجاهات وظروف السوق التي تؤدي إلى تآكل الرغبة في الملكية ، مثل تصميم مبنى قديم أو زيادة في جرائم الحي.

نهج السوق يقتصر على ماضي المبيعات التي تتطلب تعديلات لتعكس هذه العوامل ، بما يتجاوز التوقيت ، مثل أي اختلاف في الرغبة في الموقع أو الحالة المادية لعقار البيع بالنسبة للممتلكات المقدرة. km: لقد قمت بالتحرير لتصحيح المعنى هنا – لقد غيرت التعديلات المقترحة المعنى.

وفي الوقت نفسه ، يتطلب نهج الدخل المثمن لجعل افتراضات بشأن تدفق الدخل المستقبلي للعقار. عادة ما يأخذ المثمنون في الاعتبار إيجارات السوق ، وبالنسبة للممتلكات مثل الفنادق التي تعمل كعمل تجاري ، فإن الدخل والنفقات التاريخية.

جعل الوباء هذه الافتراضات المختلفة أكثر تخمينًا بسبب عدم اليقين بشأن الاستخدام المستقبلي للمساحات المكتبية. حتى موقع العقار كتأثير على قيمة العقار لم يعد واضحًا. يشير بحثي إلى تغيير وجهات النظر حول ما يعتبر موقعًا جيدًا ، حيث أصبحت أقساط العقارات المرتبطة بمناطق الأعمال المركزية مشكوكًا فيها حيث يعمل المزيد من الأشخاص عن بُعد.

يختلف الخبراء أيضًا حول جوانب العقارات التي يجب تضمينها في التقييم. العقارات التي تدر دخلاً لها مكونات تتجاوز الأرض الفعلية والتحسينات عليها. العناصر التي تساهم في توليد الدخل ولكنها ليست “ممتلكات عقارية” – أشياء مثل المفروشات والتعرف على العلامة التجارية للفندق – يجب تجريدها من التقييم لبعض الأغراض.

تركز التقييمات للأغراض الضريبية بشكل عام على قيمة العقارات ، بينما تميل التقييمات للمقرضين إلى تضمين المزيد من هذه المكونات العقارية الأخرى.

النظر في الفنادق كمثال. من المقبول عمومًا أن العلامة التجارية للفندق وأثاثه وتجهيزاته ومعداته ليست ملكية حقيقية ، ومع ذلك فإن لها آثارًا كبيرة على قيمتها.

التأثير على التقييمات

لا تقدم العقارات التجارية هيكل تسعير شفاف مدمج في بعض الأصول مثل الأسهم.

يتم تداول العقارات بشكل أقل تواترًا والمبيعات تمر عبر عدد من الوسطاء ، ولا يتم مشاركة الكثير من المعلومات المحيطة بالبيع علنًا. نتيجة لذلك ، لا يملك المشترون معيارًا سهلاً لمقارنة الأسعار – يشبه الأمر محاولة فك شفرة السعر الجاري لاستبدال مفصل الورك أو قطعة من الفنون الجميلة.

علاوة على ذلك ، لا يوجد قطعتان من العقارات متطابقة تمامًا. تختلف الأصول العقارية التجارية في العديد من السمات – مثل الموقع والحالة والاستخدامات المسموح بها والتزامات الإيجار الحالية – التي تؤثر على الدخل المحتمل.

في الواقع ، تظهر الأبحاث أن العديد من العقارات التجارية معروضة للبيع بدون سعر طلب محدد بسبب صعوبة تحديد الإيرادات المحتملة ، والتي يمكن أن تختلف بناءً على ما يخطط المشتري لفعله مع العقار.

ولا يرغب البائعون في خفض أسعار أصولهم عن غير قصد. خذ على سبيل المثال بيع فندق والدورف أستوريا في نيويورك عام 2014. قام المشتري ، وهو شركة صينية ، عن عمد بدفع سعر أعلى مما قد يدفعه المستثمرون المحليون لأنهم اعتقدوا أن بإمكانهم جني دخل أعلى من خلال تحويل بعض المساحات إلى شقق فاخرة للمشترين الصينيين. واجهت الخطة في النهاية بعض العقبات ، لكنها بررت مع ذلك ارتفاع سعر الشراء.

القواعد و القوانين التنظيمية

كما أن عدم اليقين المتأصل في قيم العقارات يترك المُثمنين عرضة لتأثير العميل.

فحصت دراسة أجريت عام 2015 في المملكة المتحدة قيم التقييم الخاصة بصناديق العقارات المؤسسية ووجدت أن أساليب التقييم الخاصة بها قد تغيرت بشكل تعسفي اعتمادًا على أنواع التقييمات التي يفضلها عملاء الصندوق على ما يبدو.

إذن ماذا يعني كل هذا بالنسبة لممتلكات ترامب؟ من الواضح أن تقييمات العقارات ليست علمًا ، لكنها ليست كذلك في الغرب المتوحش. يُتوقع من المُثمنين اتباع المعايير التنظيمية وشروط إصدار الشهادات والترخيص والمعايير المهنية في تقييم العقارات. السؤال المطروح أمام المحاكم التي تنظر في قضية عقارات ترامب هو ما إذا كان شخص ما قد فشل في متابعتها.