مخاطر عديدة تهدد قطاع العقارات المكتبية حول العالم.. هذه أبرزها

يواجه قطاع العقارات المكتبية حول العالم، مخاطر عديدة، أبرزها ارتفاع تكاليف الاقتراض، واستمرار العمل من المنزل الذي فرضته جائحة كورونا، ولكن الأزمة الأخيرة للقطاع المصرفي، والذي يُعتبر من أهم المستأجرين لقطاع المكاتب الفاخرة، وجه ضربة قوية للقطاع.

ويحاول مالك مبنى “تريانون تاور” هذا وهو مبنى تجاري شاهق في فرانكفورت، إعادة هيكلة قرض بقيمة 375 مليون يورو كان قد اقترضه بضمان هذا البرج.

وقام المستثمر الصيني Cheung Kei بطرح مبنيين للبيع في منطقة Canary Wharf التجارية بلندن لسد القرض الذي أخذه بضمان هذه المباني قبل موعد الاستحقاق الوشيك، وتخلفت “Blackstone”، أكبر مستثمر عقاري تجاري في العالم، عن سداد قرض مضمون مقابل محفظة من أصول التجزئة.

بينما خفضت وكالة “موديز” تصنيف القروض بضمان مبان سكنية في ألمانيا تابعة لشركة “Brookfield” الكندية للتمويل في مارس.

السؤال هو ما إذا كانت هذه حالات فردية أم أنها بداية سلسلة من المشاكل سوف تتسارع إلى أزمة مثل تلك التي شهدناها في 2008!!

وللإجابة عن هذا السؤال علينا أن ننظر إلى بعض الوقائع، ونستعرض آراء محللين قابلتهم صحيفة “الفاينانشيال تايمز”، أولاً: تشكل المكاتب أكبر حصة في سوق العقارات التجارية، وفي أوروبا وحدها تتجاوز قيمة الرهون العقارية المكتبية 1.5 تريليون يورو .

كما تشكل العقارات التجارية الأوروبية 9% من إجمالي القروض و15% من القروض المتعثرة. بينما تشكل العقارات التجارية في أميركا 25% من إجمالي قروض البنوك الأميركية.

ثانياً: جائحة كورونا التي أدت إلى اكتشاف وتبني العمل الهجين، وأدت إلى تخلي العديد من الشركات عن مساحات مكتبية شاسعة.

ثالثاً: ارتفاع تكاليف الاقتراض على ملاك العقارات مع رفع أسعار الفائدة، فالأبحاث تشير إلى أن تكلفة الاقتراض مقابل العقارات الرئيسية في أوروبا تضاعفت على أساس سنوي، وتوقع المحللون في “Citi” من أن هذا الرفع في أسعار الفائدة سيخفض من قيم العقارات الأوروبية بنسبة قد تصل إلى 40% بنهاية عام 2024.

ويعد الشاغل الرئيسي الآن هو احتمالية حدوث موجة من البيع القسري الأمر الذي من شأنه أن يزيد من انخفاض قيمة الأصول العقارية ويخلق دوامة هبوطية.

لكن من جهة أخرى يرى محللون أن هذه الموجة يمكن احتواؤها تدريجيا عوضا عن السقوط الحر المفاجئ الذي حدث في 2008، حيث في الفترة التي سبقت عام 2008، عرضت البنوك قروضا تصل إلى 80 أو حتى 100% من قيمة المبنى، ولكن يبدو أنهم تعلموا الدرس ونادرا ما تجاوزت القروض حاليا 60% من قيمة العقار.

كما نمت مصادر التمويل البديلة مثل مديري الأصول، وصناديق الثروة السيادية، وشركات الأسهم الخاصة، وكذلك المستثمرون الأجانب ما قد يوفر مصدرا رئيسيا لتمويل القطاع.