لماذا السقوط غير مؤكد ولن يساعد المشترين لأول مرة كثيرًا على أي حال

تظل المملكة المتحدة أمة من أصحاب المنازل ، حيث ينتمي ثلثا جميع المساكن إلى الأشخاص الذين يعيشون فيها. ولكن مع ارتفاع أسعار الفائدة بسرعة ، هناك مخاوف من أن العديد من هذه الأسر سيجدون قريبًا أن مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم لا يمكن تحملها.

وكما قال أحد المحاورين في البي بي سي لرئيس الوزراء الجديد: “كان الناس قلقين بشأن ما إذا كان بإمكانهم تدفئة منازلهم. إنهم الآن قلقون بشأن ما إذا كان بإمكانهم الاحتفاظ بمنازلهم “.

من المؤكد أن الرهون العقارية الأكثر تكلفة يمكن أن تضغط على سوق الإسكان ، مع تأثيرات خطيرة على الاقتصاد الأوسع. ولهذا السبب تحاول الحكومات عمومًا الحفاظ على ارتفاع أسعار المساكن ، حتى في الوقت الذي تحاول فيه تقييد التضخم في أماكن أخرى. ولكن حتى في ظل هذه الظروف الاقتصادية الأكثر صعوبة ، فليس من المؤكد بأي حال من الأحوال أن أسعار المنازل ستنخفض بالفعل بشكل كبير.

يمكن لسوق الإسكان المزدهر أن يعزز الاقتصاد الكلي ، لأن ثقة صاحب المنزل تؤدي إلى زيادة الإنفاق. تعتبر المنازل أيضًا طريقة مهمة لتأمين القروض للاستثمار في الأعمال التجارية الصغيرة.

لأكثر من عقد ، حتى عام 2021 ، ساعد بنك إنجلترا في تعزيز القدرة على تحمل تكاليف الرهن العقاري مع أسعار فائدة منخفضة تاريخيًا. وبينما تحملت الأسر المزيد من ديون الرهن العقاري خلال هذه الفترة ، استمرت تكلفة سداد هذا الدين في الانخفاض كنسبة من الدخل.

مع استفادة الناس من تكاليف الاقتراض المنخفضة هذه ، أصبح مليون منزل إضافي مشغولين بين عامي 2015 و 2020. واستخدم الآلاف غيرهم الرهون العقارية الرخيصة لشراء العقارات للحصول على عقارات إضافية لتكملة عملهم أو دخل معاشاتهم التقاعدية.

الارتفاع المفاجئ في تكاليف ديون الرهن العقاري ، فيما يتعلق بدخل المقترضين ، يجعل وضعهم الآن غير مستقر بشكل غير متوقع، على الرغم من أن أسعار الفائدة لا تزال أقل بكثير مما كانت عليه قبل عام 2008.

الخلاف الإيجاري

بالنسبة لأولئك الذين ما زالوا يسعون للوصول إلى سلم الممتلكات ، قد تبدو المشاكل أكثر وضوحا. لا يتناسب ارتفاع أسعار المساكن مع متوسط ​​الدخل الذي لم يرتفع كثيرًا بالقيمة الحقيقية منذ عام 2008.

كما أدت الطفرة المصغرة في ملكية المنازل من عام 2015 إلى عام 2020 إلى خنق النقاش السياسي حول المستأجرين الذين لا يستطيعون تحمل تكاليف صعود سلم العقارات ، على الرغم من أن ارتفاع أسعار المنازل أدى إلى ارتفاع تكاليف الإيجار.

وفي الوقت نفسه ، بالنسبة لبعض الشباب ، كانت هناك مساعدة مالية في التقدم من الاستئجار إلى الشراء من “بنك الأم والأب” المتنامي باستمرار ، والذي تقدر قيمته بنحو 25 مليار جنيه إسترليني في شكل هدايا وقروض من 2022 إلى 2024. لكن الأفضل- من الأسر التي تمنح أطفالها سلمًا قد ساهم في زيادة عدم المساواة في الثروة في المملكة المتحدة.

وعلى الرغم من أن الحكومات المتعاقبة قد تعهدت بجعل تكلفة السكن في متناول الجميع من خلال تخفيف قوانين التخطيط لتسريع بناء جديد ، فإن الحل الرئيسي كان في الواقع هو تقديم المزيد من المساعدة في الشراء. ووجهت مخططات مساعدة المحافظين للشراء ما يصل إلى 6 مليارات جنيه إسترليني في هذا الاتجاه. كان الهدف من التخفيضات الأخيرة في رسوم الدمغة إعطاء دفعة إضافية.

هذا التوازن الدقيق للمصالح – السماح للمنازل بأن تصبح أكثر تكلفة مع ضمان أن المشترين لأول مرة لا يزالون قادرين على تحمل تكاليفها – أمر صعب في أفضل الأوقات. بل من الصعب تحقيق ذلك بعد الاستقبال المضطرب للميزانية المصغرة الأخيرة للحكومة البريطانية الجديدة.

ارتفعت أسعار الفائدة بالفعل بشكل حاد منذ بداية عام 2022 حيث استجاب بنك إنجلترا للتضخم الذي وصل إلى 9.9٪ والتوقع بأنه سيبلغ ذروته عند 11٪ – أعلى بكثير من هدف البنك البالغ 2٪.

قد يضطر البنك الآن إلى رفع سعر الفائدة الأساسي بأكثر من ارتفاع سبتمبر إلى 2.25٪ – وهو أعلى مستوى منذ عام 2008 – لوقف الأسواق المالية عن استئناف عمليات بيع الجنيه ، الأمر الذي دفع بالفعل توقعات التضخم إلى الأعلى.

والنتيجة المحتملة هي أن الرهون العقارية الجديدة ستكون أكثر تكلفة بكثير ، ويصعب الحصول عليها بدون إيداع أكبر. ستصبح قروض الرهن العقاري الحالية أكثر تكلفة للخدمة بالنسبة لأولئك الذين لم يتمكنوا من إصلاح سعر منخفض قبل أن تتعرض أسواق الائتمان للاضطراب.

مخاطر انخفاض سعر المنزل

من المرجح أن تؤدي صدمة القدرة على تحمل القروض إلى تعميق الركود الذي كان في طريقه بالفعل ، بسبب الضغط على إنفاق الأسر من زيادة تكلفة المعيشة.

لكن هذا لا يعني بالضرورة أن أسعار المنازل ستنخفض ، لأن المخاوف من تكاليف الرهن العقاري وسحب عروض الرهن العقاري الرخيصة يمكن أن تقلل الطلب بشكل كبير. أدى ارتفاع أسعار الفائدة وانخفاض الثقة بالفعل إلى تباطؤ نشاط بناء المساكن.

كما سيجعل ضعف الجنيه العقارات في المملكة المتحدة ، خاصة في المدن الكبيرة ، أكثر جاذبية للمشترين الأجانب. قد تميل الأسر الخالية من الرهن العقاري والتي تمثل 45٪ من 15 مليون منزل يشغلها مالكوها في إنجلترا (و 36٪ من الإجمالي) إلى شراء المزيد من العقارات.

ولكن إذا انخفضت أسعار المساكن بشكل حاد ، كما تشير بعض التوقعات الآن ، فقد يؤدي ذلك إلى دوامة هبوط. سوف يضطر حاملو الرهن العقاري المتعثرون إلى البيع ، مما يؤدي إلى زيادة العبء على العرض ودفع المزيد من المقترضين إلى حقوق ملكية سلبية.

إذا أصبحت المنازل أرخص بشكل كبير ، فسيستمر المشترون لأول مرة في النضال لأن الاقتراض لهم أيضًا سيصبح أكثر تكلفة بكثير. إن وصول سلم الممتلكات المتساقط في متناول يدهم سيتطلب تراجعًا شديد الخطورة ، مما يترك قلة من الناس يشعرون بالأمان.