يحقق البناة أرباحًا طائلة من خلال زيادة رسوم المنازل الجديدة – نتائج جديدة
مجلة المذنب نت متابعات عالمية:
مرحبًا بك في المملكة المتحدة ، حيث يمكن أن يبدو السكن الميسور التكلفة وكأنه تناقض لفظي. يبلغ متوسط سعر المنزل الوطني 294 ألف جنيه إسترليني ، لكن الشخص الذي يحصل على متوسط راتب سنوي يبلغ 33 ألف جنيه إسترليني يمكنه أن يتوقع اقتراض ما لا يزيد عن 140 ألف جنيه إسترليني ، مما يترك عجزًا كبيرًا. يبلغ عمر المشتري النموذجي لأول مرة 32 عامًا ويدفع وديعة بقيمة 54000 جنيه إسترليني مقابل منزل بقيمة 264000 جنيه إسترليني ، وهو أمر بعيد المنال بالنسبة للعديد من الأشخاص.
تشكل المباني الجديدة حوالي خمس السوق. إنها مشكلة خاصة تتعلق بالقدرة على تحمل التكاليف ، حيث إنها تتمتع بعلاوة تبلغ حوالي 10 ٪ على منزل قائم لراحة كونها جديدة. لكن هل هذا مبرر؟
يميل بناة المنازل إلى إلقاء اللوم على أشياء مثل نظام التخطيط وتكاليف المواد والعمالة مقابل الأسعار المرتفعة. من الشائع أيضًا إلقاء اللوم على أسعار الأراضي. قال مارتن وولف ، كبير المعلقين الاقتصاديين في “فاينانشيال تايمز” ، للجنة مجلس اللوردات المختارة للشؤون الاقتصادية في عام 2016 أنه “يجب أن يكون الأمر كذلك” أن قيم الأراضي المختلفة للاستخدامات المختلفة هي “عامل أساسي في تحديد سعر السكن”.
من الصعب العثور على دليل يدعم هذا النوع من الادعاءات. لا توجد مجموعة بيانات واحدة أو مصدر واحد يعطي ، على سبيل المثال ، سعر الأرض لكل منزل جديد تم بيعه ، أو أي سجل لسعر الأرض المستخدمة في التطوير.
سعى مشروعنا البحثي الأخير للتغلب على هذه الصعوبات من خلال مقارنة مجموعات مختلفة من بيانات بناء المساكن. النتائج التي توصلنا إليها تشير إلى أن أيا من التفسيرات المعتادة دقيقة. بدلاً من ذلك ، يبدو أن بناة المساكن يحققون أرباحًا أكبر من أي وقت مضى.
عملنا
قارن بحثنا 22 مجموعة بيانات وطنية متاحة للجمهور ، بالنظر إلى الفترة بين 1998 و 2020. تُعرف إحدى مجموعات البيانات باسم تكوين رأس المال الثابت الإجمالي (GFCF) للمنازل الجديدة ، والتي ينشرها مكتب الإحصاءات الوطنية وتعكس أسعار البيع المنازل الجديدة مطروحًا منها أسعار الأراضي. وهي تشمل تكاليف أشياء مثل العمالة والمواد والمقاولين من الباطن ، بالإضافة إلى أي ربح يحققه المنشئ من البيع.
تمكنا من حساب أسعار الأراضي من خلال حساب إجمالي سعر المساكن لكل مسكن جديد وخصم ذلك من متوسط سعر المنازل الجديدة في عام معين. أظهر هذا بوضوح أن سعر الأرض لكل منزل ثابت منذ عام 1998 عند 48000 جنيه إسترليني للمنزل ، وفقًا للرسم البياني أدناه.
أسعار المساكن الجديدة مقابل أسعار الأراضي
قمنا أيضًا بمقارنة GFCF لكل مسكن بمؤشر المعهد الملكي للمساحين القانونيين (RICS). يعكس المؤشر تكلفة إعادة بناء منزل معياري محدد ، بما في ذلك إضافة معدل ربح معقول في الأعلى. يتم استخدام هذا من قبل شركات التأمين للتأكد من أن أقساط أصحاب المنازل لتأمين المباني تعكس تكلفة إعادة البناء.
وبعبارة أخرى ، فإن GFCF لكل مسكن هو على نطاق واسع للبنيات الجديدة ما هو مؤشر RICS لإعادة بنائه. هناك تعقيد إضافي يتمثل في أن RICS يعتمد على منزل “قياسي” وليس على متوسط تكاليف جميع المنازل الجديدة ، لكنها لا تزال مقارنة تقريبية مفيدة. يظهر أن مؤشر RICS تضاعف بين عامي 1998 و 2019 ، بينما تضاعف GFCF لكل مسكن أربع مرات.
بناء جديد مقابل تكاليف إعادة البناء
للحصول على فهم أفضل للقوى المؤثرة ، كان علينا حساب تكلفة المواد والعمالة. كما أخذنا في الاعتبار أي تغييرات على مدى السنوات في حجم المبنى الجديد مقارنة بالمنزل “القياسي” في RICS ، والأشياء الأخرى التي يمكن أن تجعل المباني الجديدة أكثر تكلفة مثل متطلبات تقليل الكربون.
وجدنا أن تكاليف البناء بما في ذلك العمالة زادت بشكل هامشي فقط بمجرد حساب التضخم. وفي الوقت نفسه ، ظلت مساحة الأرضية لكل مسكن خاص جديد ثابتة. لم يتغير منتج الإسكان الجديد وعملية البناء منذ أواخر التسعينيات. بالنسبة للحد من الكربون ، انخفضت الخسائر الحرارية لكل منزل بنحو الربع من 2009 إلى 2013 ، مما يعكس التغييرات في متطلبات البناء الجديد التي ستؤثر على التكاليف ، لكنها ظلت ثابتة منذ ذلك الحين وبالتأكيد لن تأخذ في الاعتبار الاتجاه العام للزيادة الأسعار.
وبعبارة أخرى ، فإن الفرق بين مؤشر RICS و GFCF لكل مسكن يفسر إلى حد كبير من خلال زيادة أرباح شركات بناء المساكن. وفقًا لحساباتنا ، ارتفعت أرباحهم لكل مسكن 75000 جنيه إسترليني بين عامي 2000 و 2019. ومن المثير للاهتمام ، أن هذا كان قريبًا جدًا من بحث آخر من عام 2021 نظر في حسابات الشركة لأكبر تسعة شركات بناء منازل في المملكة المتحدة ووجد أن أرباحهم قبل الضرائب ارتفع سعر كل منزل تم بيعه من حوالي 6000 جنيه إسترليني في عام 2009 إلى 63000 جنيه إسترليني في عام 2017. وتتراوح هوامش ربح شركات بناء المنازل في المملكة المتحدة قبل الضرائب حاليًا بين حوالي 12٪ و 30٪.
عواقب
إذا كنت تعتقد أن السوق قد يهتم بمشكلة الأرباح هذه الآن مع ارتفاع أسعار الفائدة ، فلا تكن مفرطًا في التفاؤل. من المؤكد أن الأسعار قد هدأت قليلاً في الأشهر الأخيرة ، لكن معظم المحللين يفترضون أن هذا مؤقت وأن الأسعار ستستأنف الارتفاع قبل فترة طويلة.
اذا ما اللذي يجب فعله؟ تضمنت استجابات حكومة المملكة المتحدة الأخيرة لأسعار المنازل المرتفعة إطلاق مخطط First Homes لدعم المشترين لأول مرة وإنشاء منتج ادخار معفى من الضرائب للمشتري لأول مرة. ولكن بدلاً من معالجة الاقتراض فقط ، هناك حاجة إلى مزيد من التركيز على أسعار البناء الجديد. نود أن تنشر الحكومة بيانات عن صافي أسعار الأرض لبناء المساكن لتسهيل الأمر على الجميع لمعرفة كيف تغير متوسط تكلفة البناء لكل منزل.
تشير الأرباح المرتفعة لبناة المنازل أيضًا إلى أن لديهم أموالًا كافية لزيادة الكفاءة الحرارية إلى أقصى حد وتوفير ميزات الاستدامة الأخرى في المنازل الجديدة. يجب أن يكونوا قادرين على فعل شيء حيال حقيقة أن كفاءة الطاقة في المباني الجديدة لم تتحسن خلال عقد من الزمان ، مع وجود نسبة صغيرة فقط مبنية وفقًا لأعلى معايير أداء الطاقة.
ثم هناك حقيقة أنه لا يتم بناء منازل جديدة كافية. في العام المنتهي في مارس 2022 ، كان 204،530 منزلًا وشقة جديدة أقل بكثير من هدف الحكومة البالغ 300000 ، وهذه مشكلة طويلة الأجل. يمكن القول إن هناك أوجه تشابه مع سوق الطاقة حيث أدى نقص العرض إلى ارتفاع الأسعار ومكّن الموردين من تحقيق أرباح كبيرة.
المنزل هو أكبر عملية شراء فردية لمعظم الناس ، لذلك من الواضح أن الأسعار لها عواقب على المجتمع. يشير كل شيء في النتائج التي توصلنا إليها إلى أنه قد تكون هناك قضية لإجراء تحقيق حكومي في أداء وهيكل سوق البناء الجديد.
نشكركم على قراءة المنشور عبر مجلة المذنب نت, المتخصصة في التداول والعملات الرقمية والمشفرة
اكتشاف المزيد من مجلة المذنب نت
اشترك للحصول على أحدث التدوينات المرسلة إلى بريدك الإلكتروني.