ما الذي جعل الإيجارات ترتفع؟ ربما كان COVID ، ويتم الاقتران
مجلة المذنب نت متابعات عالمية:
لذا ، تعتقد أنك تعرف سبب ارتفاع الإيجارات.
ربما تعتقد أن أسعار الفائدة كانت في ارتفاع هائل وموجة تسونامي من الهجرة.
صحيح أن أسعار الفائدة قفزت خلال العام الماضي أكثر من أي وقت مضى ، وصحيح أن الهجرة عادت إلى الوراء – في الأشهر الستة حتى سبتمبر 2022 (آخر شهر لدينا أرقام رسمية) تجاوز عدد الوافدين عدد المغادرين بـ 170000.
ولكن هذا هو الشيء. بدأت الإيجارات المعلن عنها في الارتفاع بشكل حاد في أواخر عام 2021 – قبل ستة أشهر من بدء البنك الاحتياطي في رفع أسعار الفائدة ، وفي وقت كان من المتوقع ألا يفعل ذلك.
وكان صافي الهجرة سلبياً عندما بدأت الإيجارات في الارتفاع – ولم يتطابق عدد الوافدين مع عدد المغادرين.
إنه العرض والطلب
شيء آخر جعل الإيجارات تتحرك.
كما يحدث ، لا يوجد سبب محدد للاعتقاد بأن أسعار الفائدة ستؤثر بسرعة على الإيجارات حتى لو كانت في ارتفاع. إذا أجبرت الأسعار المرتفعة بعض الملاك على البيع ، وقاموا بالبيع لملاك عقارات آخرين ، فلن يتغير عدد العقارات المعروضة للإيجار. إذا قام أصحاب العقارات بالبيع للمقيمين المالكين الذين كانوا سيؤجرون بخلاف ذلك ، فإنهم يقللون من عدد العقارات المؤجرة وعدد المستأجرين.
ما يهم بالنسبة للإيجارات ، كما هو الحال بالنسبة لأي سعر ، هو الطلب على المنتج الذي يتم تسعيره وعرضه. زيادة الطلب (المزيد من المستأجرين الراغبين في العقارات) وارتفاع الأسعار. المزيد من العرض (المزيد من العقارات المتاحة للإيجار) وينخفض السعر.
اقرأ المزيد: 1 مليار دولار في السنة (أو أقل) يمكن أن يقلل إلى النصف من ضغوط استئجار المساكن
في ظاهر الأمر ، لم يتغير الطلب ولا العرض كثيرًا خلال COVID حيث بدأت الإيجارات في الارتفاع. كان عدد سكان أستراليا ينمو بشكل أبطأ من أي وقت مضى في التاريخ الحديث. وأفضل ما يمكننا قوله هو أن عدد العقارات المتاحة للإيجار آخذ في الارتفاع ، وإن كان ذلك بشكل ضعيف.
ما تغير خلال COVID ، وفقًا لقسم الأبحاث في بنك الاحتياطي ، كان متوسط عدد الأشخاص لكل أسرة.
لا يبدو التغيير كبيرًا – انخفض المتوسط من 2.6 من السكان لكل أسرة إلى أقل بقليل من 2.55 – ولكن تم تطبيقه على ملايين الأسر ، مما يعني أن هناك حاجة إلى 140.000 منزل وشقة أكثر مما كان يمكن أن يكون.
متوسط حجم الأسرة (العواصم)
البيانات الجزئية لـ RBA ، ABS
كان التغيير المفاجئ صعبًا للغاية على صناعة البناء للاستجابة له ، خاصةً عندما تم وضعه في مكان منخفض بواسطة COVID.
لماذا أردنا فجأة العيش مع عدد أقل من الناس؟
تعتقد لوسي إليس ، رئيسة القسم الاقتصادي بالبنك ، أن الأمر يتعلق بفيروس كورونا نفسه ، وعمليات الإغلاق. فجأة أصبحنا أكثر قيمة فيما يتعلق بمشاركة الفضاء.
“أحب من أنت معه”
يقول إليس إن نسبة الأستراليين الذين يعيشون في منازل جماعية انخفضت وبقيت منخفضة. في مواجهة اختيار العيش مع عدد كبير من رفقاء السكن وشخص واحد آخر ، ربما يكون شريكًا رومانسيًا ، غادر الكثير من المستأجرين منازل جماعية وظللوا مع بعضهم البعض.
كما قالت العام الماضي:
فيما يتعلق بمسألة من تفضل أن يتم حبسك معه ، صوّت بعض الأستراليين على الأقل بشاحنة الإزالة الخاصة بهم ، عن طريق الخروج من منزلهم المشترك والعيش مع شريكهم.
هناك ما هو أكثر من ذلك بالطبع ، ولكن حيث يكون العرض والطلب على أي شيء متوازنين تقريبًا (كانت الإيجارات تزداد بنسبة أقل من 1 ٪ سنويًا في السنوات الأربع التي سبقت COVID ، وانخفضت في السنة الأولى من COVID) أي تغيير مفاجئ سواء في العرض أو الطلب يمكن أن يحرك الأسعار بسرعة.
الإيجارات المعلن عنها ليست نموذجية …
بعد قولي هذا ، بالنسبة لمعظم المستأجرين ، لا تزال الأسعار تتحرك ببطء. ارتفعت إيجارات العاصمة المعلن عنها بنسبة 13٪ خلال العام الماضي ، وارتفع متوسط الأسعار الإقليمية بنسبة 9٪. لكن متوسط الإيجارات (متوسط ما يدفعه جميع المستأجرين) ارتفع بنسبة 4.8٪ فقط.
ترتفع الإيجارات المفروضة على المستأجرين بشكل أبطأ بكثير من الإيجارات المفروضة على المستأجرين الجدد ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن أصحاب العقارات يحبون المستأجرين في كثير من الأحيان ، وجزئيًا لأن المستأجرين للسنة الأولى عادة ما يكونون بعقود ثابتة.
ولكن بمرور الوقت مع انتقال المستأجرين إلى منازلهم ، وأصبح أصحاب العقارات أقل حساسية ، يميل المزيد والمزيد من المستأجرين إلى دفع الإيجارات المعلن عنها. فهو يجعل الزيادة في الإيجارات المعلن عنها علامة غير مرحب بها لما سيأتي.
… لكنها علامة على الإيجارات المقبلة
وقد يزداد الأمر سوءًا. يقول محافظ بنك الاحتياطي فيليب لوي إن النمو السكاني من المقرر أن يرتفع إلى 2 ٪ ، – حول الذروة التي تم الوصول إليها خلال طفرة الموارد.
لن نكون قادرين على بناء أي منزل بهذه السرعة. يقول لوي إن آخر مرة ارتفع فيها عدد سكان أستراليا استغرق الأمر حوالي خمس سنوات حتى يستجيب العرض السكني بالكامل للطلب على الإسكان.
لدينا طرق للتعامل معها بالطبع. أحدهما هو إعادة احتضان منازل المجموعة ، والآخر هو تأخير الخروج من منازل أهلنا ، أو العودة إليها.
ولكن حتى إذا حدث هذا ، كما يقول لوي ، مع بخس نموذجي ، فإن تضخم الإيجار – منخفض للغاية قبل COVID – من المرجح أن يظل “مرتفعًا للغاية” لبعض الوقت.
اقرأ المزيد: أزمة الإيجار؟ متوسط الإيجارات يزداد أقل مما تعتقد
نشكركم على قراءة المنشور عبر مجلة المذنب نت, المتخصصة في التداول والعملات الرقمية والمشفرة
